マンションマニアのマンマンタイム 

マンション評論家であるマンションマニアの公式サイトです!!

2015年09月

ディスポーザーは必須ですか?ごみ置き場への導線も大事だよ!

ディスポーザーは必須でしょうか??

生ごみを処理できるディスポーザー大変便利ですよね~マンマニもディスポーザー付きマンションの購入経験はありますからその便利さは身をもって体感しております。

しかしそこばかりに目を取られている人がいるので今回の記事を書くこととしました。

ここ最近のマンションはほとんどが24時間ゴミ捨てOKですよね。マンマニはほぼ毎日ごみ捨てに行きます。それはディスポーザーがあってもなくてもです。結局生ごみ以外のものはたまるわけですし、せっかく24時間捨てられるならと毎日捨てに行きます。

そこで気を付けてほしいのがゴミ捨て場への導線です。

ゴミ捨て場が独立しているタイプと、マンション1階にあるタイプがあるかと思いますが、独立タイプの場合ごみ置き場上住戸(広告部屋になりやすい)が発生しないのが魅力なのですが、物件によってはごみ置き場までの導線に屋根がない場合があります。

マンマニはそのようなマンションは買いません。毎日快適にごみを捨てにいきたいので。

またマンマニが避けているのは玄関~エントランスの間にごみ置き場があり外に出るためには必ずそこを通らなければいけない物件(部屋)です。

どんなに喚起してもディスポがあっても臭うものは臭います。

ただ物件によっては玄関~エントランスにごみ置き場を設置して導線を良くし、前室(二重扉)を設置しているところもあります。

ごみ置き場に前室を設けているマンションは設計者の愛を感じて好きです。

ちなみに各階ごみ置き場はマンマニ自身が住んだことがないのでわかりません。便利そうなイメージはありますね!

ディスポーザーはあれば便利ですが、それだけでなくごみ置き場への導線も考えて物件選びをしていただければと思います。

こちらもご覧ください↓

マンションマニアの活動日記

アーバンガールbyマンションマニア

Twitterもフォローお願いします!!

パークホームズ横濱東白楽 抽選必須の人気エリアです

横濱 東白楽
今回ご紹介するのは東急東横線東白楽駅徒歩3分の好立地に誕生するパークホームズ横濱東白楽です。

売主は三井不動産レジデンシャル、施工は京王建設。

アドレスは神奈川県横浜市神奈川区平川町、東急東横線東白楽駅徒歩2分、JR線東神奈川駅徒歩10分、京急線仲木戸駅徒歩12分、地上7階建て、総戸数は41戸(事業協力者住戸2戸含む)。
価格は未定、専有面積は70.04㎡~80.46㎡、竣工は平成28年8月下旬。

前回紹介したクリオ東神奈川と同地域に建設されるマンションとなります。
クリオと違い比較的静かな環境に建設されるパークホームズはプレファミリーに人気の出そうなエリアですね!

ディンクスならクリオの立地のほうが楽しめるとは思います。
東白楽 地図
昨年竣工したクレヴィア東白楽というお隣のマンションは価格3290万円~5640万円、専有面積53.77㎡~77.82㎡(第一期)でした。平均の坪単価はおおよそ@220程度でしょうか。

その価格に20%超上乗せして@270くらいがこのマンションの平均価格ではないでしょうか?
南向き中心なのでもう少し高いかも?

おおよその予想ですが

パークホームズ @270
クリオ       @280

でどうでしょうか?

もう少し高いですかね?

いずれにせよ平均で@300オーバーはないでしょうが、部屋によっては@300に近づいてくるでしょう。

それでもこちらのパークホームズ横濱東白楽は早期完売であろうと睨んでいます。あくまで予想価格ですが@270程度でこの立地となれば今の時代安く感じます。
東白楽 外観
クリオもそうですがこちらのパークホームズ東白楽も外観がかっこいいですね!

駅から近い=売れる=高くしても良いものを造る

ということでしょうか。ここ最近はコストダウンの物件が多いのでこのような物件を見ると安心しますね。

記事内画像出典:パークホームズ横濱東白楽公式HP

こちらもご覧ください↓

マンションマニアの活動日記

アーバンガールbyマンションマニア

Twitterもフォローお願いします!!

クリオ東神奈川 東神奈川駅徒歩3分の好立地! 希少価値のあるマンションです!

クリオ東神奈川
今回ご紹介するのはJR京浜東北線、JR横浜線東神奈川駅徒歩3分に誕生するクリオ東神奈川です。

売主は明和地所、施工は大勝。

アドレスは神奈川県横浜市神奈川区西神奈川1、JR京浜東北線・横浜線東神奈川駅徒歩3分、東急東横線東白楽駅と京浜急行線仲木戸駅へ徒歩6分、地上11階建て、総戸数は73戸。
価格は未定、専有面積は56.01㎡~74.40㎡、竣工は平成29年3月中旬。

東神奈川駅はマイナー駅ではありますが、京浜東北線、横浜線の2路線が利用できる便利な駅です。また横浜線の多くは東神奈川始発となっています。

リニア開通はもちろん、相鉄線都心乗り入れ計画で新駅ができることで注目されている新横浜駅へ7分でアクセスすることができます。

この立地条件を見て感じたことは『住んでからが楽しそう!!』ということ。
休日になったら今日は川崎~横浜~みなとみらいどこに行こうかな~と迷える立地!
朝早く起きれたら新横浜までサクッとでて京都へ日帰り~なんてのも気軽にできるのもまた魅力的。

みなとみらいや横浜の駅近くに住まうようなステータス感はないでしょう。でも実用としては私ならこちらを選びます。
また東神奈川駅前ではさらなる開発予定もありますからますます便利になっていくことでしょう。
クリオ東神奈川 地図
では価格はいくらになるのか?

2004年竣工の東神奈川駅前タワーマンション『ザ・ステーションタワー東神奈川』の新築時の価格は3290万円~7090万円、専有面積61㎡~108㎡でした。ざっくりとした平均坪単価は@200程度でしょうか。

今思えば夢のような価格ですね。

びっくりするかもですがクリオ東神奈川は@300に限りなく近くなるのではないでしょうか。

国道沿いでもともとはファミレスがあった場所です。けして環境が良いわけではありませんが何より駅に近い。

昨今の建築費高騰も考慮すると平均坪単価@280と予想します。

70㎡で約5900万円です。

タイミングよく隣に建つクリオ東神奈川壱番館の中古が売りに出ています。

築16年 2階 60.51㎡ 3980万円 @217

ちなみに新築時は3700万円程度でしたから仮に3900万円で売れればフルローンでも1700万円近く手元に戻る計算。理想の売却ですね~!
クリオ東神奈川 2
東神奈川駅徒歩5分以内での供給は10年ぶりとのことですから希少価値があります。

記事内画像出典:クリオ東神奈川公式HP

こちらもご覧ください↓

マンションマニアの活動日記

アーバンガールbyマンションマニア

Twitterもフォローお願いします!!

まだ新築マンション探しで消耗してるの? その2

関連記事

まだ新築マンション探しで消耗してるの?

ここ最近は新築マンションで良いものが少なくなってきていますね~。都心部では中古マンションも大きく値上がりしていますが近郊、郊外では中古マンションはまだ買いやすい価格です。

ところでみなさんは新築の一択ですか?

それはもったいない!中古も選択肢に入れてはいかがでしょうか?

ですが中古マンションというのは新築以上に選択が難しいと言えます。
価格は所有者が決めるわけですから、ぼったくりのものもあります。
いわゆる「売れればラッキー」という感覚の人です。マンマニが売りに出す時はいわゆるその方法。相場よりも高く売ります。もちろん売れる努力はします。

参考記事→
マンションのお得な売り方 その1

ですからマンマニのようにお得な売り方をしている物件を買うと相場的には損!ということになります。
(損であることを考えなければ綺麗に使っていてすぐに住めるなどのメリットはありますが)

ではどのようなものを買えばいいのか?

基本的には売り急いでいる物件ですね。

・新築マンション、戸建てを契約して2ヶ月、もしくは3ヶ月で売りきる停止条件付で売りに出している
・離婚などでとにかく早く売りたい
・相場全然わからなくて仲介屋に騙されてすぐに売れそうな金額で売りに出ている

などがメインでしょうか。

ただそれを見分けるのは至難の業ですね。安くてもリフォームにお金がかかるならお買い得とは言えなくなりますし。

見分け方を文面で伝えるのは難しいのですが、中古を探すということは広域ではなく限られた地域の方が多いと思います。

例えばどちらかの実家が東武東上線の成増で、夫婦はそれぞれ都内へ通勤している。だから成増周辺で探しています。みたいな感じでしょう。

そのような中で良いものを探すコツとしては近くの仲介会社に自分の希望を伝えておき、できれば欲しいマンションも伝えておいて売りに出たらネットに出る前に連絡をもらうようにしておくのです。

見込み客がいる=強気の売り出し価格

という可能性もありますが、良いものはすぐに売れてしまうのが中古市場です。

経験があるなら数ヵ月売れ残っているのを安く買いたたくというのも一つの手ですが、値引き交渉は経験がないとけっこう難しいです。

それなら人気マンションの相場から大きくずれてない部屋を購入するのが無難かもしれません。


ちなみにマンマニは中古購入は一度だけあります。まぁ正直新築のほうが気持ち的にも良かったというのが感想ですが、次に売るときのリセールとしてはやはり中古は魅力的。下がりきったものを買うとそこから先は下がりにくいですからね。

後日マンコミ様の座談会にも掲載されるのですが、現在マンマニは中古も含めてマンション購入(買い替え)を検討中です。

候補の部屋が出て4件目で内覧一番手を取れたのですが、室内の傷みが想像以上だったので見送りました。

1件目~3件目は一番手が取れず。一応内覧はさせてもらいましたがキャンセルにならずに断念。
敗因としては内覧開始の初日が仕事だったということ。仮に休みで一番手の内覧ならどれも購入していました。

ん~難しいですね。ちなみに上記1~3件目はネットに掲載された時点ではすでに申し込みが入っているという結果ですから仲介屋さんに登録していないと見学すらできなかったわけです。それだけネットに頼ると良いものを掴めないわけで。

仲介屋さんに事前に希望を伝えておくのも重要ですよ!ただ悪い物件を回されたときに「それはけっこうです」と断れる目利きは必要なのでご注意ください。


仲介物件購入(住友不動産販売公式HPリンク)


こちらもご覧ください↓

マンションマニアの活動日記

アーバンガールbyマンションマニア

Twitterもフォローお願いします!!

スーモ首都圏版(冊子)の買い替え実例がリアルなんですが。。。

駅などのラックにあるスーモですが、今週号の買い替え実例がリアルだったので記事にいたします。

まずスーモですがデベロッパーからの掲載費で利益を上げています。0円なのですから当然ですね。
そうなれば当然スポンサー様の不利になるようなことは書きません。

私たちとしても0円で読ませていただいているのですからそこは理解しなければなりません。

ですが今回のスーモは違いました。

買い替えの実例をインタビュー形式で掲載しているのですが・・・。
スーモ
画像出典:スーモ公式HP

Mさんは2003年にマンションを購入!!当時の新築価格は3200万円でした。そして10年後の2013年に買い替えのために2280万円で売却したのです。

これはつらい。こんなん見たら読者の人マンション購入したくなくなるぞ。

当時購入したマンションは千葉県某駅から徒歩16分。3200万円がたった10年で3割減の2280万円まで下がってしまっているのです。

マンションを買ってもらうためのフリーペーパーでこのような記事を書かんでも。。。エンドユーザーとしてはありがたい情報なんですけど。

何が言いたいかというと具体的な物件名は上げませんが現在供給中の同じようなマンションを購入したらもっと悲惨な状況になるぞ!ということ。2003年当時はマンション価格が安い時期でしかたらまだよかったですけど今同じようなものを買えば4000万円近くします。それを10年後に売りに出したらどうなりますか?

スーモさん勇気ある記事ありがとうございます。このようなやらせではなくリアルな記事を今後も提供してほしいですが、スポンサー様に怒られない程度にしたほうが(^_^;)

マンションをお探しの方はスーモを始め、住宅サイトを利用しているかと思いますが紙媒体でだとスーモくらいしかないですね。

ぜひみなさんも駅で見かけたら手に取って読んでみましょう!

こちらもご覧ください↓

マンションマニアの活動日記

アーバンガールbyマンションマニア

Twitterもフォローお願いします!!
記事検索
 ↓↓購入・売却相談 仕事の依頼↓↓
マンマニくん2 - コピー (3) - コピー
最新コメント