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2015年10月

海老名が再開発で変わります! タワーマンションも数棟建設へ

IMG_20151029_153320
2015年10月29日にグランドオープンしたららぽーと海老名へ行ってきました!
オープン初日ということもあり大変な混雑ぶりでした。

前回海老名に訪れたのはビナマークスという駅直結マンションが建設されている頃でしたから10年以上前となります。まず驚いたのが小田急線海老名駅が近代的に進化していたことです。いかに小田急電鉄が海老名に力を入れているかがそれだけで感じ取れました。

小田急、相鉄、JRが交差するターミナル駅『海老名』ですが今後さらなる進化を遂げます。
海老名
カラーで描かれている駅前の建物はすべて今後開発が予定されているものです。

分譲タワーマンション3棟、高齢者向け住宅、商業施設2棟、オフィスビル2棟が建設されます。
海老名 2
海老名から新宿までは約50分、横浜まで約30分と基本的には横浜近辺に勤めている方が対象にはなってきますが、価格次第では都内通勤であまり地縁のない方も検討対象になるのではないでしょうか。

海老名駅間地区開発計画

1.所 在 地  海老名市上郷字鎌倉町514の1 他
小田急線海老名駅とJR相模線海老名駅間の駅間地区

2.敷地面積 約3万5千㎡

3.工期(予定) 2016年度着工、2025年度竣工

4.開発コンセプト 「憩う・くらす・育む ~ViNA GARDENS~」
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小田急電鉄は2016年3月のダイヤ改正でロマンスカーの一部列車を海老名駅停車とすることを発表しています。また相鉄線のJR・東急乗り入れ計画もあり現在開通へ向け工事中です。

新築マンションの供給が始まりましたら再度訪れたいと思います!

最新記事→
海老名ザ・レジデンス【モデルルーム訪問】記事更新しました!

記事内画像出典:2枚目、3枚目 小田急電鉄公式HP

【関連記事】

海老名駅西口土地区画整理事業14街区4画地 相鉄不動産が25階建てマンションを2棟建設

海老名ザ・レジデンス 【エビミラ】 価格は?!

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シティハウス東久留米ステーションコート 駅徒歩2分の好立地

東久留米2
今回ご紹介するのはシティハウス東久留米ステーションコートです。

売主は住友不動産、施工は大豊建設。

アドレスは東京都東久留米市本町1、西武池袋線東久留米駅徒歩2分、地上12階建て、総戸数は50戸。
価格と専有面積は

・303号室  50B´タイプ 3980万円 54.19㎡ @242 
・1202号室 70C1タイプ 4980万円 67.03㎡ @245

平成26年10月10日竣工済みです。

東久留米で見学したことがあるのはライオンズ東久留米フォレストウインドです。東久留米駅から徒歩14分ながらも70㎡が4000万円越えとけっこうな価格でした。リーマンショック前ですからマンション全体が高かったのです。リーマン直前のマンションバブルを覚えている方は今の価格帯を見ても驚かないのではないでしょうか。
当時はマンマニも「マンションが買えなくなる・・」と焦ったものです。

当時はデベロッパーが利益率を大きく上げて、儲けのために価格を高くしていたのですが、現在は建築費高騰が主な影響で致し方なく価格を上げている状態。デベロッパー、エンドユーザー共につらい時代です。
東久留米 地図
物件についての話に戻します。現地は東久留米駅西口から徒歩2分と好立地に位置します。イトーヨーカドーが徒歩5分の場所にありますから一旦家に帰って荷物を置いて、冷蔵庫の中身を確認してから買い物へ行くことも可能です。

主婦さんからの意見では駅から物件の途中に大きなスーパーがあるのが理想という声が多いのも事実。たしかに導線上にあるのも便利ですが、駅→自宅→大きなスーパーという導線も悪くないですよ!とマンマニは考えます。
東久留米
やはりスミフさんはエントランスが豪華ですね~。エントランスが豪華なマンションは将来的に資産価値を維持しやすいですからスミフさんの取り組みはとても評価できますね。

ましてやこの物件は駅前であり多くの人が行き交う場所に位置していますから「このマンション素敵だわ~いつか住みたい」と指名買いの対象になり、自ずと資産価値が維持できるのではないでしょうか。

記事内画像出典:シティハウス東久留米ステーションコート公式HP

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ライオンズ久米川駅前 残り住戸僅かです

久米川2
今回ご紹介するのはライオンズ久米川駅前です。

売主は大京、施工は西松建設。

アドレスは東京都東村山市栄町2、西武新宿線久米川駅徒歩2分、地上15階建て、総戸数は58戸。
先着順で残り2邸となっており

・203号室 Cタイプ 3970万円 @192
・204号室 Dタイプ 4550万円 @198

平成27年7月27日竣工済みです。


久米川駅は周辺に知り合いが住んでいたことから何度も訪れたことがある駅です。

久米川駅最寄りの物件で見学したことがあるのはライオンズ久米川美彩の杜とアウリオンシティです。

とくにライオンズ久米川美彩の杜はモデルルーム時代~棟内モデルルームと何度か見学しました。
駅徒歩4分で外観も美しかったため真剣に検討していたためものすごく印象に残っています。検討していた部屋が63㎡、定価ベースで3500万円程度(@185程度)と記憶しているため今回のライオンズ久米川駅前の価格を見て正直安く感じました。美彩の杜よりも2分ほど駅に近いのに少しだけ高いだけなのですからそう感じて当然ですね。
キャプチャ
久米川駅はマイナーな駅ではありますが、大変便利なところです。駅前にスーパー、コンビニ、飲食店などが充実しており、池袋駅28分、新宿駅31分と交通アクセスも良好です。

冒頭で述べた知り合いがヴィラージュヴェールという大規模マンションに住んでおり、久米川で待ち合わせたりダイエー八坂店のドムドムで食事したりしていたのが懐かしい思い出です。

基本的には地元需要となるため竣工前完売が難しい地域です。しかしこれだけ駅に近く、仕様も高いマンションですから資産価値という点からも良いマンションと言えるでしょう。
久米川ランドスケープ
駅前物件ですから土地としては囲まれ感はがありますが、ゆとりあるランドスケープのおかげで住戸からの窮屈感はそこまでありません。

東村山市としてはけして安い価格ではありませんがそれでもこの立地条件から考えれば妥当な価格設定なのではないでしょうか。

記事内画像出典:ライオンズ久米川駅前公式HP

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ブリリアシティ石神井台 当初の予定価格より1割程度下がりました

石神井台 2
今回ご紹介するのは23区初のブリリアシティ石神井台です!

売主は東京建物、住友商事、セコムホームライフ、施工は長谷工コーポレーション。

アドレスは東京都練馬区石神井台4、西武新宿線上石神井駅徒歩10分、地上9階建て、総戸数は267戸。
予定価格は4400万円台~8800万円台、専有面積は59.82㎡~98.97㎡、平成29年7月上旬竣工予定。

こちらの物件はメインブログで記事にしていますが、当初の予定価格よりも最大で1割程度下がったため適正価格レベルになりました。

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モデルルーム訪問 ブリリアシティ石神井台

記事内で書いてあるように当初の予定価格は割高感があり、正直これじゃ売れないでしょ。。。と思っていました。せめてディスポーザーがあれば当初の価格でも勝負できたと思いますが、さすがに無理と判断したのか1割程度下げたようです。

現在マンション価格は高止まりを見せており、むしろ下がるのではないかという雰囲気。やはり
三井さんの一件でエンドユーザーのマンション買いたい熱は一気に冷え切ってしまったようです。

ですが不動産はみんなが買わなくなった時がチャンスです。実際にブリリアシティ石神井台も売主の努力により価格を削っています。利益率はかなり少ないのではないでしょうか。

三井さんの一件が落ち着けばまたマンション価格は上向き傾向になると思います。

今回はオリンピック前最後の冷え込み時代かもしれません。
石神井台 地図
駅徒歩10分ではありますが急行停車駅の上石神井駅が最寄り駅ですし、物件近くには複合クリニックモールが新設されるなど暮らすには良い場所でしょう。

23区×高台×ファミリータイプが5000万円以内、となるとなかなか選択肢がないのが現状。

マンションマニアが更新した当初の予定価格をみて見学する気すらなくなった方はあの価格よりも大幅に下がっていますからぜひモデルルームを見学していただけたらと思います。
石神井台
【22区には語れない、人生が輝く丘へ。】

すごいマンションポエムですね!

記事内画像出典:ブリリアシティ石神井台公式HP

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センチュリー宇都宮弐番館 坪単価@107万円~

宇都宮 トップ
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モデルルーム訪問 その92 センチュリー宇都宮壱番館

今回ご紹介するのはセンチュリー宇都宮弐番館です!

売主は飯田産業、施工はナカノフドー建設。

アドレスは栃木県宇都宮市宮みらい、JR宇都宮駅徒歩3分、地上20階建て、総戸数は133戸。
価格は1998万円~4275万円、専有面積は61.58㎡~100.06㎡、平成27年3月竣工済み。

※価格と専有面積は記事作成時点での先着順販売住戸のデータ

二年ほど前に壱番館を見学したのですが、その際は参番館まで計画があるとのことでしたが弐番館で終了する予定に変更したそうです!

宇都宮駅から信号なしの徒歩3分と好立地の割に価格は抑えられており、例えばこの間取り
宇都宮 間取り
2階で1998万円、中層階で2300万円台、高層階でも2700万円台で購入できます。

こちらの間取りだと管理費と修繕積立金合わせて月額1万円程度ですからフルローンで組んでも6万円台で済んでしまいます。

宇都宮駅周辺は築浅のマンションが少ないですから賃貸需要も十分あり、この部屋なら10万円程度でも借り手が付くでしょうから利回りもけして悪くありません。
宇都宮 地図
宇都宮駅周辺ではタワーマンションの計画、LRTなどの開通計画があり地方都市としては将来に期待がもてる街だと思っています。

大手地区のタワマンのモデルルームがオープンしましたら再度宇都宮へ向かいます!
宇津宮タワー
住友不動産、大和小田急建設(現フジタ)、フージャースコーポレーションによる大手地区タワマン計画、とても楽しみです!!

記事内画像出典:1~3枚目 センチュリー宇都宮弐番館公式HP、4枚目 宇都宮市HP

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