マンションマニアのマンマンタイム 

マンション評論家であるマンションマニアの公式サイトです!!

2015年11月

日経プラス10 マンションの資産価値を決める!

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昨日BSで放送された日経プラス10でマンション特集がありました!

今回はその番組内容について記事にいたします!
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解説として不動産コンサルタントの牧野和弘さんが出演されていました!落ち着いた話し方ながら物事をはっきりと言う方でとても好感がもてます!

それでは番組内容を簡潔におさらいいたします!
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まずはえあびー問題について。自分の隣の部屋が民泊として貸し出しされておりとても気持ちが悪いといった内容です。これは嫌ですね。監視をどこまで強化できるのか、管理組合の腕の見せ所といったところでしょうか。
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上記の図はわかりやすくしたものだと思いますが、投資・相続税対策で購入している人と永住目的で購入している人では価値観が異なるということ。マンマニは投資目的で購入するようなマンションに住んだことがないので実感がないのですが、マンションによっては中国人のほうが多く、管理組合で「なぜ日本語でやるの?中国語でやろうよ!」なんていう実例もあったとか・・・。
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次に管理組合の老朽化について。上記の図は分譲マンションに住んでいる人の年齢層を示しています。

マンションを購入するのは30代、40代がメインでしょう。そうするとマンションが老朽化してくる30年、40年後はみなさん老人になっているわけです。

そうなると管理組合が機能しない・・・なんてことも多くあるようです。

そこでどうしたらいいのか・・・。
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そこで紹介されたのがイニシア千住曙町というマンションです。

仲村トオルさんが「隅田川ー!!」と言うCMが懐かしいですね!

こちらのマンションは管理組合の活動が活発的なことで有名なマンションです。
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副理事長の應田治彦さん(52歳)がインタビューに答えてくれていました!

こちらのマンションは管理組合を法人化しています。

管理組合を法人化しないと社長が一人で残りが平社員という状態で決裁権が社長一人にしかない。しかし、法人化したことにより部長が3人いるような体制に。

そのため少額の決済がスピーディーにおこなわれるわけですね!
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こちらのマンションがこだわっているのがマンションの資産価値維持です。マンションが経年しても高い値段で売れる、次に買う人にとって価値があるものにキープすることが目標だそうです!

これはとても大切なことですね。

分譲マンションというのは新築時は同じような世代、世帯、収入の方が住むのですが、経年して価値が下がってきてしまうと自分たちとは畑の違う層が購入してしまうことになります。

もちろん収入が低いからどうとか言うつもりはありませんが、2000万円のマンションと5000万円のマンションを買う人では考え方も違ってくるでしょう。

資産価値を維持することにより良い意味での入れ替わりがあり、マンション自体も活性化するものでしょう。

最後に牧野さんがまとめてくれていましたが

・分譲マンションはコミュニティを買うものである

ということ。

マンションに住むということはご近所との関係を築きたくない人が住むというイメージがありますが、分譲マンションは戸建以上に近所づきあいが大切になってくる時代になっていますね。

関わりたくなくないからマンション!という人は高級賃貸マンションなどのほうが合っているような気がします。

今後のマンション選びにとても参考になる番組でした!

記事内画像出典:日経プラス10 平成27年11月27日放送分より

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リビオ綱島イーストコート サスティナブル・スマートタウン近接

綱島 外観
今回ご紹介するのはリビオ綱島イーストコートです!

売主は新日鉄興和不動産とジェイレックス・コーポレーション、施工は未定。

価格は未定、専有面積は36.48㎡~75.91㎡、地上6階建て、総戸数は28戸。
アドレスは神奈川県横浜市港北区綱島、東急東横線綱島駅徒歩8分、竣工は平成28年10月下旬。

綱島駅は東急東横線急行停車駅で渋谷駅まで直通21分、横浜駅まで直通9分と交通利便性が良く、周辺には商店街、スーパーなども充実しており暮らしやすい街となっています。
綱島 地図
今現在も暮らしやすい街なのですが、今後注目すべき点が2つあります。

まずは新駅ができることです。

これは相鉄線と東横線が直通するPJで、その途中駅として新綱島駅が開業します。綱島駅とは少しだけ離れた場所になり、出入り口がどこにできるかにもよりますが、当物件から徒歩10分圏内になることはほぼ間違いないでしょう。

新綱島駅ができれば新横浜駅へも乗り換えなしで行くことができ、東海道新幹線とのアクセスも今以上に向上します。

次に注目したいのが物件のすぐ近くでサスティナブル・スマートタウンという計画があります。

これは官民一体となったPJでパナソニック綱島工場跡地にスマートシティをつくりましょう!という内容です。

保育施設付きの100戸規模の住宅は野村不動産が開発し、商業施設はユニーが出店。その他アップルが技術開発施設を建設するなど話題要素が絶えません。
綱島 スマート
当物件が新駅とこれらの施設ができることによる価値向上分をどれだけ価格に載せてくるかは未知数ですが、完成前であることを考慮した価格なのであれば相当程度買いな物件となりそうです!

記事内画像出典:リビオ綱島イーストコート公式HP

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ザ・パークハビオ上野レジデンス 三菱地所レジデンスの賃貸マンション

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今回ご紹介するのはザ・パークハビオ上野レジデンスです!

ザ・パークハビオとはザ・パークハウスブランドで分譲する三菱地所レジデンスが運営する高級賃貸マンションシリーズとなります。ここ最近ではパークハビオ飯田橋のように分譲で供給してもいいんでない?というくらい好立地な場所に供給しています。

上野 地図

上野レジデンスもかなりの好立地で御徒町駅から徒歩2分の場所に位置し、その他近くの駅を合わせると8駅9路線が徒歩10分圏内、周辺には建て替えして再オープンした吉池もあり日常の買い物に困ることもありません。

マンションマニアは自宅を売却しましたから仮住まいを探しておりこちらの物件は候補の一つでした!
賃料としては管理費込みで25㎡台が12万円台後半、40㎡台が18万円、50㎡台が23万円、75㎡台が29万円程度となっています。けして安くはないのですが立地条件、分譲レベルの仕様ということを考えると妥当でしょう。
法人でまとめて借り上げる例も多いパークハビオシリーズ、マンマニの好きなアイドルグループの運営会社もよく借り上げているとかいないとか。

下層階の賃料一例
上野 低層階
高層階の賃料一例
上野 高層階
マンマニは社会人になってからは分譲マンションばかりに住んできているのでそんじょそこらの賃貸マンションにはもう住めません。ですから今回も築浅分譲賃貸かパークアクシス、パークハビオなどに絞って探してきました。

賃貸派の方にはぜひパークハビオを見学してほしいと思います。ここを見てしまうと普通の賃貸マンションは検討できなくなると思いますが(^_^;)

記事内画像出典:ザ・パークハビオ上野レジデンズ公式HP

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営業さん「抽選にならないよう努力します」をもっと本気にさせる方法

マンションマニアがおすすめとして取り上げたマンションでも先週あたりから第一期の申し込みが始まったマンションが多くあります。

TwitterのDMでも○○マンション申し込みました~という声が多く届き、中には抽選になりそうという声もあります。

人気物件だろうと不人気物件だろうと抽選になる可能性は十分あります。

要望書が100入ったら100売りだすのが基本なので『売れる数=供給』ですから要望書は出さなかったけどやっぱり欲しい!とぎりぎりに判断した人が申し込むわけです。

申し込んだ方は営業さんに「できるだけ抽選にならないよう努力します」と言われたと思います。これはほんとの話で抽選漏れの人を出すくらいなら他の部屋に客付けして一つでも多くの部屋を供給したいのが営業さんの本音ですからこれは嘘ではなく本当に努力します。

しかし、人気の部屋はどうしても被りやすいですよね。。。それでも営業さんには本気で頑張ってほしいところ。

そこで今回は営業さんをさらに本気にさせる裏技を伝授します!

まずは人対人ですから営業さんに好かれる人になりましょう。そこは大前提です。

そこにさらに追い打ちをかける方法は

「私は○○号室を購入できなかったらこのマンションは諦めます。この部屋のみで検討しています!」

と伝えることです。

外れても第二期で購入してくれる客であると思われたらおしまいです。

外れたら第二期で購入してくれなくなるとなれば営業さんもけっこう本気になってくれるはずです。

実際にマンマニもその手を使って営業さんに努力してもらった実例があります。


営業さんと気が合わないなんて声もよく聞きます。たしかにウン千万の商品を販売しているのにその接客ありすか?という方も多くいるのですが、営業さんは基本こちらからは選べません。

マンマニは500件くらいモデルルームを訪問していますから??な感じの営業さんも多く当たったことがありますが、逆にそれを楽しんでいます。

やる気がなかったり接客が??な方と最後は打ち解けられるように頑張ってお話するのがモデル訪問の一つの楽しみでもあります(笑)

営業さんと気が合わないから購入をためらっているという方も多くいますが、それはちょっと勿体ないかも?

マンマニのモットーはむかついたり嫌いだと思う人ほど一度好きになってみて打ち解ける努力をしてみることです。最初はむかつく営業だなぁと思っていても会話の中でちょくちょくいろんなことをぶち込んでいくと趣味が同じだったとか実は面白い人だったなんてことも多くあります。それでもだめなら生理的に合わないんだと思うので諦めましょう(^_^;)

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新築マンションのオプションっていくらなの?何を付けたらいいの?

今回は新築マンションのオプションについて記事にいたします!

青田買いの楽しみとしてはメニュープランで間取りを変更したりオプションで仕様を上げたりと自分なりにカスタマイズできることですね!これは新車を買うときと似ていて、お金をかけたから将来の価値に反映されるかと言えば微妙ですが、長く住むつもりで購入するなら必要なものは付けたいところ!

そこで今回はマンションマニアおすすめのオプションとおおよそ価格を掲載いたします!

※価格はマンションによって違ってきますので参考程度にお考え下さい


・玄関人感センサー 13000円程度

玄関に近づいた際に人の動きを検知して自動的に電気をつけるものです。夜に重い荷物などを持って帰ってきたときにはスイッチを探すのが大変ですからぜひともつけてほしいオプションです!

都心部しか見ていない人は標準装備が当たり前かもですが近郊、郊外ではオプションのところが増えてきています。

・水栓グレードアップ 60000円程度
オプション
最近はオープンスタイルのキッチンが多いですから水栓をグレードアップするだけでかなり高級感が増します。

・食器棚  300000円~600000円程度

面材合わせをした食器棚は統一感があり長く住むなら高いお金を出す価値がある商品だと思います。

・ピクチャーレール  1mあたり1万円程度

せっかくのマイホーム、高級感ある絵を飾ると素敵ではないでしょうか。格安ですし将来売るときにマイナスになることもないですから採用すべきオプションだと思います。

・食器洗い乾燥機  150000円~300000円程度

安い商品でも十分ですから入れておいて間違いない商品でしょう。

・2口コンセント増設 10000円程度

コンセントは多くて困ることはないですから足りないなぁと思うところに追加できれば採用しておくと後々便利と感じるでしょう。


その他オプションの参考価格は

・ガスコンログレードアップ 130000円程度
・レンジフードグレードアップ 60000円程度
・キッチン天板グレードアップ 250000円程度
・カーペットへ変更 1畳あたり30000円程度
・ミストサウナ 200000円程度
・浴室扉ガラス扉へ変更 70000円程度

などなど。青田買いするならオプションで楽しみましょう!

最近ではオプション代もローンに組み込めるところがありますから予算が5000万円の人は4800万円程度の部屋を購入して200万円分オプションとして払った方が満足度は高い可能性があります。

逆に売却前提ならオプションは少ない方がいいでしょう。

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