マンションマニアのマンマンタイム 

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2015年12月

パークホームズLaLa平塚(予想) 平塚セントラルプロジェクト

ひらつか トップ
今回ご紹介するのはひらつかセントラル大規模開発プロジェクトです!

売主は三井不動産レジデンシャル、施工は長谷工コーポレーション。

アドレスは神奈川県平塚市宮松町、東海道線平塚駅より徒歩12分、地上7階建て、総戸数は185戸。

価格は未定、専有面積は69.92㎡~86.92㎡、竣工は平成29年1月。
平塚
物件名はまだ公表されていませんが、パークホームズLaLa平塚と予想しています。

コンセプトは都心へ通えるリゾートといった感じでしょうか。湘南に住みたいけど都心通勤は辛い。。という人にもおすすめしたい物件です。
駅から徒歩12分とだけ聞くと良い評価は得られないかと思いますが、複合商業施設、病院、公園などとの一体開発なのです。
2016年秋に開業予定のららぽーと平塚に隣接し、済生会平塚病院も開設予定です。

まさに鉄板な物件なわけです。

なぜに鉄板か?

マンションマニアは『大型商業施設隣接の複合開発に失敗なし』という持論をもっています。

過去にさかのぼってイオンやららぽーと、アリオなどとの商業施設隣接の複合開発物件で大きく値下がったマンションがあったでしょうか?

私の知る限りはありません。

パークシティLaLa横浜も杭の問題は発生したものの三井の誠意ある対応で住民の金銭的負担はなく、今の情勢での新築価格で買い取る案も出しているとのことですから、不謹慎ながらも金銭的には得をするわけです。
ただ、精神的負担はお金では買えませんし、コミュニティを壊されてしまう住民の立場になって考えると、それくらいの保証は当たり前なのかもしれません。しかし、その当たり前をできるのは三井だからです。

ららぽーと新三郷の隣にもパークホームズLaLa新三郷という物件がありますが、当時は高いなぁと思っていたのですが、中古市場になると人気が出始めました。ららぽーと新三郷に買い物に来るお客さんが『あそこ住みたいね~』という気持ちになり指名買いが発生しているのでしょうか。

ましてや今回の平塚に関しては戸数が少ないですから価格次第では即完売もありえると思っています。
ひらつか ららぽーと
ららぽーとが隣にあるということで、ららぽーとをコンビニ使いできるわけです。

入居時にはららぽーとは開業していますからその便利さは計り知れません。
ひらつか アクセス
冒頭で都心へ通えるリゾートと伝えましたが、それは平塚駅からのアクセス力に魅力があるからです。

横浜駅へ直通30分、新宿駅まで直通60分、東京駅まで直通56分とお父さんにとっても通勤が苦でない距離なのではないでしょうか。

記事内画像出典:平塚セントラルプロジェクト公式HP

最新記事→パークホームズLaLa湘南平塚 第一期価格表 坪単価134万円台から

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プラウド津田沼前原東 価格は?! イオンモール近接の好立地!!

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津田沼 トップ
今回ご紹介するのはプラウド津田沼前原東です!

売主は野村不動産、施工は東洋建設。

アドレスは千葉県船橋市前原東一丁目、JR津田沼駅より徒歩7分、新京成線新津田沼駅より徒歩5分、地上7階建て、総戸数は49戸(内非分譲3戸)。

価格は未定、専有面積は72.38㎡~87.45㎡、竣工は平成29年4月中旬。
プラウド津田沼
現在津田沼駅から徒歩圏内ではプレイズ津田沼ブランズシティ奏の杜が供給中で、来年にはザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスが供給予定です。

上記の物件はすべて駅の南側で、習志野市アドレスですとなりますが、当物件は北側の船橋市アドレスとなります。

ザ・レジデンス津田沼奏の杜と駅前のタワーマンション計画にも野村不動産が名を連ねていますが、今回の立地とはまったく違う性格のため競合にはならないのではないでしょうか。
津田沼 空撮
現地周辺は何度か歩いたことがあります。というのも八千代市に住んでいた頃に津田沼駅からバスが出ていたのでよく訪れた街なのです。
駅から近く、イオンモールもすぐそばにあるにもかかわらずとても静かな環境です。イオンモールには北側に出入り口があるため駅に向かう際の通り道がイオンモールなわけです。

駅近×通り道に大型ショッピングモール×静かな住宅街という贅沢な立地条件となります。
津田沼 アクセス
津田沼駅からは都心へのアクセスも良好で、東京駅へ直通27分で行くことができます。

現在南側で供給中のブランズシティは@210前後で購入することが可能です。駅距離は同じですが価格差はでてきそうです。

@210の20%upの@250程度できてくれれば良心的ですが、戸数も少ないため30%upの@270程度も十分あり得そうです。

後は仕様、構造などにも注目したいですね!

記事内画像出典:プラウド津田沼前原東公式HP

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パークホームズ流山セントラルパーク 『MVP』マンションです!

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セントラル 三井2
今回ご紹介するのはパークホームズ流山セントラルパークです!

売主は三井不動産レジデンシャル、施工は長谷工コーポレーション。

アドレスは千葉県流山市野々下1丁目、つくばエクスプレス『流山セントラルパーク駅』徒歩4分、地上14階建て、総戸数は341戸。

価格は未定、専有面積は60.6㎡~90.77㎡、竣工は平成30年1月下旬。
流山
流山セントラルパーク駅からおおたかの森方面へ歩くこと徒歩4分、駅から近い立地でありながら目の前には流山市総合運動公園が自然豊かな環境となっています。

駅前には賃貸マンションがいくつかあるのみで、セントラルパーク駅を最寄りとする駅近大規模分譲マンションはこちらが初の供給となります。

この近辺はマンマニの得意地域で、この辺りで供給された築浅分譲マンションはすべて見学しており、最初に見学したのは
アズベリーヒルズと記憶しています。
セントラル ランドスケープ
上記はパークホームズ流山セントラルパークのランドスケープです。

パークビューは永久眺望ですから東向きと南向きの価格差が少ないかもしれません。

概要を見る限りでは341戸に対して279台の平面駐車場があるようです。
流山5
この物件の面白いところは盛り土があるため歩道から1階住戸の床まで3m以上ある場所があります。1階住戸が欲しいけど人の視線が・・という方にもおすすめできそうです!
セントラル
駅周辺は徐々にではありますが発展しています。物件とは反対側になりますがマミーマートとケーヨーデイツーもあります。電車や車、自転車で足を延ばせばおおたかの森、柏の葉キャンパスへも容易に行くことができますから買い物至便は良好と言えるでしょう。

唯一のデメリットとしては各駅停車しか停まらない駅ということでしょうか。そこの部分については当然価格にも反映してくるでしょうから割り切れるのでは?と考えています。というのも、各駅しか停まらない駅とはいえ日中でも上り下りとも毎時6本運行されていますから極端に少ないわけではありません。
セントラルアクセス
敷地内保育施設、パーティールーム、キッズルーム、スタディルーム、ゲストルーム、ランドルームなど共用施設も充実しています。

こちらのマンションのマンションポエムは『MVP』です!

三井不動産レジデンシャルによる豊かな暮らしの展望を描くビックプロジェクトの略だそうです。

記事内画像出典:パークホームズ流山セントラルパーク公式HP

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パークホームズ流山セントラルパーク 価格は2700万円台から

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    江の島 トップ

    今回ご紹介するのはヴェレーナ湘南江ノ島です!

    売主は大和地所レジデンス、三信住建、施工は大木建設。

    アドレスは神奈川県藤沢市片瀬海岸一丁目、江ノ島電鉄『江ノ島駅』徒歩3分、湘南モノレール『湘南江の島駅』徒歩3分、小田急江ノ島線『片瀬江ノ島駅』徒歩6分、地上14階建て、総戸数は44戸。

    価格は未定、専有面積は47.34㎡~62.70㎡、竣工は平成29年5月中旬。
    片瀬江ノ島 地図
    これは『かっこいい』立地に位置していますね~。江ノ電と湘南モノレールで江ノ島へやってきた人が通る片瀬すばな通り商店会沿いに位置しています。マンマニも何度か通ったことがあるのですが、地図にあるセブンイレブンの記憶がありません。最近できたのでしょうか?
    物件の目の前にあるライオンズタワー片瀬江ノ島というマンションに後輩が住んでいます。実家なわけですが、親が海が好きで新築時に購入したそうな。江ノ島から通う社員として有名な彼ですが、海岸にはまったく行かないそうです。勿体ないですが親と同じ趣味になるとは限りませんよね。

    それでも『江ノ島に住んでいる』というだけでかっこいいですし価値があります。
    江の島 地図2
    現地周辺は15m以下の建物しか建築できない風致地区にぎりぎり面していません。そのため14階の高さが確保できたわけです。
    江の島 外観
    外観は大和地所レジデンスお馴染みのヨーロピアン調デザインとなっており、これは江ノ島に訪れ現地を通る人が純粋に『かっこいい』『素敵』と思えるものでしょう。

    ではいくらになるのか?

    場所は違いますが片瀬江ノ島駅徒歩3分のザ・パークハウス江ノ島レジデンスは向きにもよりますが@190万円台から購入でき、条件が良い部屋は@280程度はしました。
    現在中古で出ている部屋も@257程度します。

    それらを考えると坪単価@300を超えない程度が平均価格となるのではないでしょうか。@300は超えないと思うのですがどうでしょうか。
    それでも@290以上は確実でしょうか。62㎡で5500万円程度です。

    @300を超えるのかについても注目したい物件です!

    記事内画像出典:ヴェレーナ湘南江ノ島公式HP

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    インプレスト西馬込ヒルズ 始発駅・駅徒歩4分 

    西馬込 外観
    今回ご紹介するのはインプレスト西馬込ヒルズです!

    売主は双日新都市開発、三信住建、施工は第一建設工業。

    アドレスは東京都大田区西馬込一丁目、都営浅草線『西馬込駅』徒歩4分、地上5階、地下1階建て、総戸数は32戸。

    価格は未定、専有面積は44.36㎡~85.09㎡、竣工は2017年2月。
    西馬込 地図
    西馬込駅周辺は仕事で何度も訪れたことがありそれなりに詳しいのですが、地図を見たときこんなところにマンション開発できるところあったっけ?と思いました。すでに完成した住宅街でなかなかマンション用地はでない場所です。

    駅からは軽い上り坂で丘の上に建ちます。西馬込の魅力は始発駅であることと、第二京浜があり車でのアクセスも良好、しかし道を一本入ると閑静な住宅街ということです。本来ならば利便性と静けさは相反するものですから両方を得ることは難しいのですが、インプレスト西馬込ヒルズであれば両方を得ることができるわけです。
    西馬込 アクセス
    都営浅草線の始発駅です。始発駅でもラッシュ時に混雑する駅だと数本電車を見送らなければならない駅も多いのですが、西馬込からでしたらぎりぎりに行っても座れることが多いため無駄がありません。

    泉岳寺止まりの電車も多いのですが、その反面ダイヤ乱れが発生した際でも西馬込から泉岳寺間は平常通り運転しているなんてことが多くあります。

    浅草線の特徴としてJR線のようにすし詰め状態になることは滅多になく、比較的空いています。

    西馬込駅の不便なところは始発駅なのに対向式ホームであることです。1番線に乗ろうと向かってぎりぎり間に合わなかった場合は2番線まで渡らなければいけないことがあります。これは建設当時は川崎方面に延伸する計画があり、いずれは始発駅でなくなるからという意図があったのでしょうか。

    また、西馬込駅前のバス停から川崎駅までの路線が通っており、休日はラゾーナ川崎へ遊びに行くという選択肢もあります。本数も電車並に多いですから日常使いできるでしょう。

    現在西馬込駅から徒歩10分のところで供給中の
    ノブレス西馬込がおおよそ@210~@260程度の坪単価で販売中です。当然それよりは高くなりますが、価格にも注目です!

    記事内画像出典:インプレスト西馬込ヒルズ公式HP

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