マンションマニアのマンマンタイム 

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2016年08月

クレヴィア相模大野ラ・テラス【モデルルーム訪問】記事更新しました!

今回ご紹介するのはクレヴィア相模大野ラ・テラスです!

同マンションの最寄り駅は小田急線の相模大野駅となりますが、一つ新宿寄りの町田駅からも歩けるため町田駅にて下車して現地へ向かうことに!

小田急線の町田駅には小田急百貨店に繋がる改札口があります。
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小田急線の町田駅からJR線の町田駅へ向かい、駅コンコースを通り抜け南口を出るとホテルやマンションが建ち並ぶエリアとなります。

南口を出て現地まで歩くこと7分程度の場所では「スーパー三和 上鶴間店」の建設工事がおこなわれています。これは同スーパーの三和谷口店の移転先と思われます。建設工事をしている場所からクレヴィア相模大野ラ・テラスまでは徒歩7分程度ですから日常使いできて便利そうですね!
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建築看板です。オープンするのは来年の春くらいでしょうか。
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現地に到着しました。町田駅南口を降りてからは徒歩15分程度で着きました。
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現地の看板広告です。
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建築看板です。
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今度は現地から最寄り駅である相模大野駅まで歩きます。途中見えてくる巨大マンションは2009年築、相模大野駅徒歩5分、総戸数718戸の「パークスクエア相模大野タワー&レジデンス」です!

記事作成時点で売り出し中のお部屋

・70.65㎡ 25階 西向き 4850万円 坪単価226万円 新築時の価格 4850万円
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現地から相模大野駅までは徒歩10分表記ですが、信号が一つもなくほぼフラットアクセスのため近く感じました。徒歩10分歩くのに信号がないというのは珍しいですね。車の通行量も少ないため表記上の時間よりも体感時間は短くなるはずです。

こちらの出入り口だけを見ると商業施設が何にもないように感じるかと思いますが、こちら側は住宅街への出入り口であるため反対側へ行けばデパートや駅ビルなどがある栄えた駅となっています。町田駅の隣にもう一つ栄えた街があるというのはすごいですね。
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商業施設などで賑わう北口です。奥に見えるタワーマンションは2013年築、相模大野駅徒歩4分(ペデストリアンデッキで駅直結)、総戸数308戸の「プラウドタワー相模大野」です!

記事作成時点で売り出し中のお部屋

・82.46㎡ 5階 南西向き 6980万円 坪単価279万円 新築時の価格  同プランの8階が5580万円

手持ち資料では価格が出ていないので地権者住戸だったお部屋かもしれません。
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今回モデルルームを訪問したクレヴィア相模大野ラ・テラスですが、賑わいのある相模大野駅を最寄り駅としながらも静かな住宅街に位置するマンションです。これは地元の方には人気が出そうな立地であると感じました。ただ、同マンションの近くではオハナ町田オークコートという総戸数310戸の分譲マンションが供給中で、価格面と維持費の安さ、ディスポーザー設置、平置駐車場などスケールメリットがあるマンションのため需要が流れているようです。車所有率が比較的高いエリアですから徒歩5分の差なら機械式駐車場のクレヴィアより平置のオハナという選択をする方も多いようです。

逆に考えるとクレヴィア相模大野ラ・テラスの弱点は機械式駐車場であることと、スケールメリットがない点だけですから立地を優先するのであればクレヴィアのほうが優勢となります。譲れない条件、予算感を照らし合わせて比較してみるといいでしょう!

クレヴィア相模大野ラ・テラスのモデルルーム訪問記事は本編をご覧ください!

クレヴィア相模大野ラ・テラス 価格と間取り モデルルーム訪問


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ザ・パークハウス亀有 価格は?! 現地を見てきました!

今回ご紹介するのはザ・パークハウス亀有です!

売主は三菱地所レジデンス、施工は木内建設。

アドレスは東京都葛飾区亀有3、JR常磐緩行線「亀有」駅徒歩4分、地上15階建て、総戸数は56戸。

価格は未定、専有面積は67.94㎡~75.4㎡、竣工予定は平成29年11月中旬。
 
亀有 地図
オープンレジデンシア亀有、パークホームズ亀有ガーデンズコートと比べるとわかりやすい立地に位置しているのが同マンションです。人気の南口から商店街を一直線、その途中に同マンションは位置します。そしてアリオ亀有も近く亀有の利便性をすべて得られるといっても過言ではない立地となっています。
亀有 アクセス
同マンションはオープンレジデンシア亀有と同じく1フロアに4戸のみとなっています。全戸南向きで南側には敷地内駐車場を設けているため一定の距離感は保証されます。駐車場は平置式ですが転回するのが厳しい区画もあるようでターンテーブルが用意されています。
亀有 ランド
価格に関しては予想がしやすく、平均坪単価250万円程度ではないでしょうか。すぐ近くのオープンレジデンシア亀有が坪230万円くらいとなるとそれ以下はあり得ないですし、同じというのも考えにくいですね。
亀有 外観
最後に現地周辺の写真を掲載いたします。

亀有駅の南口です!同マンションの公式HPでは南口エリアに位置していることを強く謳っています。
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現地から駅まではこちらの道を一直線!道のりにはスーパー、コンビニなどがあり大変便利な立地です。
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もともとは銀行があった場所です。
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駅徒歩4分、2010年築のパークホームズ亀有です。直近では中古市場で坪単価170万円程度で動いています。
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この他に駅徒歩3分、2013年築のグレーシアタワー亀有というマンションが現地から駅の間にありますが坪単価200万円程度で動いています。

現地からアリオ亀有までは徒歩6分程度です。アリオ亀有の横にはマンマニがいつも鉄板だと伝えている「大規模商業施設隣接の大規模マンション」があります。マンション名はザ・レジデンス東京イーストです!
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2005年築、駅徒歩5分、総戸数は540戸。

竣工から11年が経ったのですね~懐かしいです。

駐車場とサイクルポートの設置率が100%、ディスポーザー、全戸トランクルーム、門扉付きポーチといたせりつくせり!そしてエントランスのオートロックにバイオメトリックス血流認証システムを導入しています。
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敷地内には住民専用のミニコンビニがあり、思いのほかお安い価格でお菓子などが販売されていました。管理組合によりうまく運営されているようです。
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同マンションの敷地からアリオの入口は目の前となっています。
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同マンションですが、現在中古市場では坪単価170万円~200万円程度で動いています。思いのほかお安く買うことができます。新築にこだわらないのであればかなりおすすめできるマンションです。

周辺にお住いの女子大生さんに取材しました!小さい頃から同エリアに住む彼女ですが、アリオができたときはまだ小学生!時の流れは早いですね~。。マンマニがザ・レジデンス東京イーストの現地調査をしたのが二十歳くらいですからそれもそのはず。
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いくらマンション価格がお安い時代だったとはいえザ・レジデンス東京イーストは値下がりするどころか新築時の価格より上がっていますし、アリオがある限りは大きく下がることはまずありません。「鉄板」のマンションは中古で買ったとしても値下がり率が少ないですからリセールバリューを気にする方はこちらを選んだほうが無難でしょう。それでも「新築が良い!」と思う方が多いのも事実ですから、それならば駅近を選んでおくのは無難ですね。ザ・パークハウス亀有は新築というカテゴリの中ではおすすめできるマンションとなりそうです!


記事内画像出典:ザ・パークハウス亀有公式HP

亀有 ホームズ

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オープンレジデンシア亀有 価格と間取り
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パークホームズ亀有ガーデンズコート 現地を見てきました!

最新記事→パークホームズ亀有ガーデンズコート 価格と間取り 手堅いマンション!価格に歪みあり!

今回ご紹介するのはパークホームズ亀有ガーデンズコートです!

売主は三井不動産レジデンシャル、施工は三井住友建設。

アドレスは東京都足立区中川、JR「亀戸」駅徒歩5分、地上13階建て、総戸数は191戸(事業協力者住戸27戸含む)。

価格は未定、専有面積は59.10㎡~85.26㎡、竣工予定は平成29年10月下旬。
 
亀有 地図
亀有駅近くでは同マンション、ザ・パークハウス亀有、オープンレジデンシア亀有の3物件が供給されますが、唯一の足立区アドレスがパークホームズ亀有ガーデンズコートとなります。

マンマニ自身も亀有駅といえば南口の印象が強いのですが、実際に北口から現地まで歩いてみると南口に比べて静かでごちゃごちゃ感がないなぁ~という印象を受けました。南口の利便性を得つつ、ごちゃごちゃ感がないところに住めるというのが同マンションのウリになりそうです。静かな環境とはいえ、スーパーマルエツやコンビニもありますから日常の買い物だけなら南口に出なくても済ますことができます。

駅から現地まではフラットな道のりで一本道となっています。駅から近い割にはけっこうな敷地の広さとなっており、周辺を歩く方にもともと何があったのかを尋ねると「お屋敷みたいのがあった」と回答。それで事業協力者住戸がけっこうあるのでしょうか?そのお屋敷が1世帯の方が住んでいたのならば事業協力者住戸27戸中のほとんどが賃貸に出るのでしょうか?この辺りはモデルルームオープン後に確認できたらと思います。

公式HPを見てみるとお屋敷を再現したエントランスとなるようです。これはかっこいいですね~。
亀有 エントランス
亀有駅からは常磐緩行線で大手町駅へ直通23分、霞ヶ関駅へ直通28分とアクセスが良く、都心部へドアtoドアで40分未満で行き来することが可能です。

亀有 アクセス
ごくごく普通の間取りがメインになりそうですがこちらのタイプはちょっと面白い形をしていますね!

Cタイプ 73.62㎡ 南向き
亀有 間取り
最後に現地周辺の写真を掲載いたします。

こちらは亀有駅北口!亀有といえばこち亀が有名ですが、亀有公園があるのは北口側となります。交番は北口と南口に2つあるのですが、北口の交番は昭和の雰囲気漂う外観となっています。
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現地です!
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建築看板です!
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駅から物件までの道のりにある築浅分譲マンションの中古相場を見ていきましょう!

ライオンズ亀有駅前レジデンス 駅徒歩3分 2010年築 坪単価200万円程度
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イニシア亀戸 駅徒歩3分 2011年築 坪単価170万円程度(旧法借地権)
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周辺にお住いの女子高生さんに取材しました!同エリアは交通の便が良く、大型商業施設「アリオ亀有」もあるため大変住みやすいと話されていました。後日アーバンガールに掲載いたします!

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記事内画像出典:パークホームズ亀有公式HP

亀有 ホームズ

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オープンレジデンシア亀有 価格と間取り

今回ご紹介するのはオープンレジデンシア亀有です!

売主はオープンハウス・ディベロップメント、施工は新三平建設。

アドレスは東京都葛飾区亀有3、JR「亀有」駅徒歩6分、地上13階建て、総戸数は46戸。

価格は3688万円~5598万円、専有面積は55.22㎡~82.43㎡、竣工は平成29年9月下旬。

※価格と専有面積は記事作成時点での先着順住戸
亀有 地図
亀有駅に降り立ってびっくりしたのは南口にて同社の営業さんが4人体制で広告を持ち宣伝活動をおこなっていました。さすがは営業力で定評のある会社です。ただ、営業力だけでなく物件についてもいぶし銀的なマンションを供給しています。今回紹介する物件もいわゆる「穴場」のマンションといえるでしょう。

まず、亀有駅の駅近くでは三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスが新築マンションの供給をおこないますが、それに先駆けての売りだしとなるオープンレジデンシア亀有。けして価格が高すぎるということはないですが、相談者様の意見で多いのが「この価格を出すなら大手の三井、三菱のマンションのほうが・・・」という内容です。たしかに同じエリアで超大手の供給に目が向くのはわかります。ただ、オープンハウスも同じエリアで超大手と同じ物を造っても売れないとわかっています。だからこそ間取りを特徴的なものにするなどこだわったマンションとなっています。

まず、同マンションは1フロア4戸を基本としています。(2階のみ2戸)
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そして価格と間取りの一部を共有いたします。

※価格は第三期の予定価格です

Aタイプ 72.69㎡ 9階 5200万円台 坪単価236万円程度
A
Bタイプ 55.22㎡ 8階 3800万円台 坪単価227万円程度
B
Cタイプ 63㎡ 9階 4400万円台 坪単価230万円程度
c
Dタイプ 68.63㎡ 11階 4900万円台 坪単価235万円程度
D
すべての間取りに特徴がありますね!純粋に「住みたい!」と思える間取りです。三井と三菱のマンションに関してはごくごく普通の間取りです。間取りだけでいうならばオープンレジデンシア亀有のほうがこだわりがあります。

管理費(月額) 6824円~9924円 55.22㎡~82.43㎡
修繕積立金(月額) 3590円~5360円 55.22㎡~82.43㎡

駐車場(月額) 21000円~24000円 7台
駐輪場(月額) 100円~200円 92台
ミニバイク置き場(月額) 1500円 3台
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間取りは普通だけども超大手売主のマンションを選ぶのが、超大手ではないけども間取りの良さで選ぶのか。これは迷うところですね。

亀有駅はまだ「穴場」と呼べるエリアですから駅近で供給される3物件共におすすめができます。あとはどれを選ぶかですが、三井と三菱のマンションの詳細が待たれるところです。

記事内画像出典:オープンレジデンシア亀有公式HP

亀有 ホームズ

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エアヒルズ藤沢 価格は?! 注目のマンションです!

今回ご紹介するのはエアヒルズ藤沢です!

売主は野村不動産、新日鉄興和不動産、URリンゲージ、長谷工コーポレーション、施工は長谷工コーポレーション。

アドレスは神奈川県藤沢市藤が岡一丁目、JR・小田急「藤沢」駅徒歩11分、江ノ電「藤沢」駅徒歩13分、地上15階建て、総戸数は360戸(非分譲住戸120戸)。

価格は未定、専有面積は41.86㎡~99.27㎡、入居予定は平成30年8月末日。
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ついに公式発表された同マンション、名称はエアヒルズ藤沢できましたね!

前回の記事→
プラウドシティ湘南藤沢(予想) 藤沢住宅建て替え事業

公式HPを見て、まず思ったことがあります。「高スペックできてくれて良かった」と。こちらのマンション、相場観からするとけしてお安く出すことは難しく、それでも価格を抑えるために仕様を抑えてくるのではないか・・・と心配をしていましたが、駅から距離があり、さらには高台の一等地だからこそ外観、仕様などに力を入れてきてくれました!!これは嬉しい。

建築費高騰の影響で価格を抑えるためにせっかくの好立地なのにコストカットが目立つマンションが増えています。しかし、駅距離があれば立地で勝負できないため外観や仕様などのレベルを上げてくるマンションが多くなります。同マンションも、いずれにせよ相場よりは高くなるわけで、それなら外観や仕様、ランドスケープで№1になれば良いという考えなのでしょう。エントランス前の車寄せのイメージ図を見た瞬間にそう感じました。
藤沢
現在公開されている情報では、天井高2550mm~2600mm、ディスポーザー、食器洗い乾燥機、床暖房、換気機能付き玄関ドア、自走式平置き駐車場、ゲストルーム、その他共用施設、レンタサイクル、食材配達サービス・・・と充実した仕様、ランドスケープ、サービスとなっています。
藤沢 ランド
前回の記事でもお伝えしましたが、坂道のため駅と現地を歩くと体感時間としてはそれなりに感じます。電車通勤となれば毎日のことになりますからそこをどう考えるか?よく、駅から遠いお安めのマンションを購入して「健康のためだ」と自分へ言い聞かせる方がいます。それ自体はけして悪いことではありません。通勤、通学はちょっと大変だけど家の価格を抑えるというのは効率的な考えでもあります。

しかし、同マンションに関してはその理由は使えません。それはけしてお安い価格ではないからです。あくまで推測ですが坪単価230万円くらいはするのではないでしょうか。となれば70㎡で5000万円近くはします。現地北側に建つ2010年築、ライオンズ湘南藤沢グランフォートの中古が坪単価140万円~160万円で動いていることを考えれば坪単価230万円となると新築プレミアムが大きいことがわかります。

建て替え計画のため120戸ものいわゆる権利者住戸があるためその方たちがどのポジションに振り分けられているのかで価格も変わってきます。やはり高台の最南端に位置していますから絶景が確保される部屋と、そうでない部屋で大きな価格差があるはずです。
外観
しかし、マンマニとしては歩く分の価値はある立地だと感じています。上記図を見ていただければわかりますが、これ以上にない高台立地となります。空が近い高台立地で開放感ある眺望、まさに物件名の「エアヒルズ」という冠が似合うマンションです。

現在、藤沢駅前ではクラッシィハウス湘南藤沢が供給中です。利便性を重要視するのであればクラッシィハウス湘南藤沢がいいでしょう。あの駅距離と商業施設隣接の利便性は期待を裏切らないでしょう。ただ、開放感と規模メリットではエアヒルズ湘南藤沢となります。今後南口では住友不動産、野村不動産がそれぞれ供給予定と熱いエリアの藤沢。ぜひ比較検討していただければと思います。

最新記事→
エアヒルズ藤沢 予定価格と間取り モデルルーム訪問

記事内画像出典:エアヒルズ藤沢公式HP

ホームズ 藤沢

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