マンションマニアのマンマンタイム 

マンション評論家であるマンションマニアの公式サイトです!!

2016年08月

サングランデ ザ・レジデンス千葉 「市役所前」駅徒歩2分の好立地!!

サングランデ千葉
今回ご紹介するのは「サングランデ ザ・レジデンス千葉」です!

売主は京成電鉄、施工は長谷工コーポレーション。

アドレスは千葉県千葉市中央区千葉港、JR京葉線「千葉みなと」駅徒歩10分、JR各線「千葉」駅徒歩14分、千葉都市モノレール「市役所前」駅徒歩2分、地上15階建て、総戸数は188戸(第Ⅰ工区98戸、第Ⅱ工区90戸)。

価格は未定、専有面積は70.20㎡~85.02㎡、竣工予定は第Ⅰ工区が平成30年1月下旬、第Ⅱ工区が平成31年1月下旬以降。
千葉 地図
同マンションは再開発真っ只中の千葉駅周辺に近接しながらも千葉みなとの整備された落ち着いた環境に位置している好立地に誕生します。建設地の横には2010年築のサングランデ千葉みなとがあります。同じく京成電鉄のマンションで新築時に見学しています。

向かって右側に見えるのがサングランデ千葉みなとです。
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建築看板です。
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もともとは食料品や日用品を扱うトライアルというお店がありました。そのため現在近くにあるスーパーは千葉みなと駅のマルエツプチかハーバーレジデンスというマンションの近くにあるスーパーカワグチとなります。とはいえ商業施設が無数にある千葉駅徒歩圏ですから日常の買い物に困るということはないでしょう。

同エリアは公共施設、公園があり整備された街並と住むにはなんら問題ない地域なのですが、マンション市況の弱点としては中古市場が弱いことです。先ほど紹介したサングランデ千葉みなとも坪単価100万円程度ですし、問屋町アドレスのハーバーレジデンスやアデニウムも同じく坪単価100万円程度です。千葉みなと駅前のウェリスガーデン千葉みなと、ブラウシア、サンクタスは人気で坪単価130万円程度で動いている部屋もあります。こうなると新築マンションの価格設定がとても難しいですね。現在千葉みなと駅で供給中の
プレミアムレジデンス千葉県立美術館前が平均坪単価160万円程度と頑張った価格で販売しています。

その程度であれば近郊、郊外エリアとしては一般的な新築プレミアムの金額となるのですが、仮に坪単価200万円以上!!となってしまえば新築プレミアムの金額が相当程度大きくなってしまいます。どのような価格設定になるのか、またどのようなマンションになるのかとても楽しみです!

千葉みなと駅最寄りではタカラレーベンが、千葉駅近くでも新日本建設がマンションを供給しますから激戦区となりそうです!

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サングランデザ・レジデンス千葉 予定価格と間取り モデルルーム訪問

記事内画像出典:1.2枚目 サングランデ ザ・レジデンス千葉公式HP

サングランデ ホームズ

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海老名ザ・レジデンス【モデルルーム訪問】記事更新しました!

今回ご紹介するのは海老名ザ・レジデンスです!

海老名駅へ到着です!前回海老名駅へ降り立ったのはららぽーとがオープンしたときですから約10ヵ月ぶりとなります。
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まずは海老名市立中央図書館へ!外観はごくごく普通の図書館ですが中に入るとスタバがありカフェそのものです。
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その後ららぽーとで昼食を取り海老名ザ・レジデンスの現地へ!海老名駅からペデストリアンデッキを降りてからはフラットな道のりです。駅から現地までの道のりにららぽーとがあるため帰り道が楽しいマンションと言えるでしょう。
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建築看板です!
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海老名ザ・レジデンスのモデルルームと相鉄マンションの現地です。
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相鉄マンションの建築看板です!25階建てで96.5mとはどういうことでしょうか?共同住宅としか記載がありませんし・・・1階、2階には商業施設が入るのでしょうか?
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海老名駅近辺で周辺にお住まい、またららぽーとに良く来るという女子高生さん数名に取材しました!
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こちらは海老名市のイメージキャラクターであるえび~にゃちゃん像です!可愛いキャラクターですね!
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またひとつ海老名に詳しくなって海老名が好きになりました(笑)これからますます発展する海老名エリアですが、小田急タワーがすべて竣工するのは2025年の予定です。今回取材した子たちも20代後半になっていますし、ものすごい遠い未来のようですが、だからこそ今が買い時である街と言えるのではないでしょうか。ららぽーとが完成する前に供給されたグレーシア海老名は大抽選会でした。たしかに当時の価格を見てしまうと今回ご紹介する海老名ザ・レジデンスはお高く感じてしまうのですが、ららぽーと完成前の物件と比べても仕方がありません。とはいえ地元の人から見たら「ん~高いなぁ」と思うのも事実。マンマニとしては高いなりの将来価値があると思うのですが地元の方のジャッジはいかに?!

海老名ザ・レジデンスは4000万円を大きく切る部屋もあるのですが、それでも予算が厳しいという方にはおすすめの築浅中古マンションがあります!【ルネエアヒルズ】という駅徒歩13分、2003年築、総戸数593戸という大規模マンションです。長谷工コーポレーション施工で共用施設に温泉があるなど建築費がお安かった時代ならではの贅沢な造りとなっています。現在中古市場では坪単価110万円程度で動いているのですが、今後上がる、もしくはこれ以上下がらなくなる要因があります!それは【相鉄線海老名駅北口改札新設計画】です。
海老名 北口
画像出典:海老名市HP

相鉄線が自由通路と改札、保育所、商業施設、市が駅前広場を整備する計画で、こちらができるとルネエアヒルズは駅徒歩13分から駅徒歩10分(おおよそ)となりますから利便性はもちろん資産価値も保たれやすくなるでしょう。ルネエアヒルズは高台立地のため開放感があるのですが、海老名ザ・レジデンスと違い平坦な道のりではありません。今後海老名駅周辺の再開発により駅徒歩10分程度のマンション相場がどのように変わるのかも注目したいと思います!

帰りはロマンスカーに乗り新宿まで向かいました!初のVSE車両でした!!
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詳しい物件レポートは
本編をご覧ください!

海老名ザ・レジデンス 予定価格と間取り モデルルーム訪問


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メイツ浮間舟渡(仮称) 北区浮間4丁目にて分譲マンション建設へ

今回ご紹介するのはメイツ浮間舟渡(仮称)です!

JR埼京線の浮間舟渡駅は板橋区と北区に挟まれており、駅事務室がある場所が北区のため駅の住所も北区となっています。板橋区の面積は広いのですが、JR線で板橋区アドレスの駅は「板橋駅」のみとなります。

メイツ浮間舟渡(仮称)については北区アドレスとなります。おおよそですが浮間舟渡駅から徒歩10分程度、南面には戸建てが広がるため日当たりが良いマンションとなりそうです。
浮間 地図
南面に向けて撮影しました。敷地形状から考えると南向き住戸がメインとなりそうです。3階か4階以上であれば眺望も抜けてくるでしょう。
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現地周辺は静かな住宅街となっています。
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建築看板です。完成は平成30年の3月を予定しています。
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物件近くにはアデニウム板橋浮間公園のモデルルームがありますが、販売の進み具合によってはこの場所がメイツ浮間舟渡(仮称)のモデルルームとなるかもしれません。ちなみに以前はイニシア板橋浮間公園のモデルルームでした。
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物件近くにはスーパーカズンがあります。周辺に住む方にはお馴染みの人気スーパーです。
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北赤羽駅が最寄りとなりますが、完売したヴェレーナシティパレ・ド・プラージュでキャンセル住戸が出ています。

4LDK 85.41㎡ 12階 5298万円 坪単価204万円
パレド
北区浮間5丁目に2002年築、「ソルグランデメイツ浮間公園」という名鉄×長谷工×大成建設のマンションがあります。出身中学の後輩のご両親が新築時に購入したため当時お邪魔したのですが感動しましたね~。マンマニはまだ家を購入する前でしたから「分譲マンションすげー!!」と驚いたことが今でも印象に残っています。

浮間舟渡駅の魅力は「都心への近さ」です。浮間舟渡駅から埼京線で池袋駅へ直通13分、新宿駅へ直通18分、渋谷駅へ直通23分と都心近接エリアであることがわかります。池袋駅まで直通で13分程度となると東武東上線の成増、西武池袋線の練馬などがほぼ同距離ですが、マンションの価格帯は大きく違います。ではなぜお安いのか?埼京線の終電が早かったり、高台ではないというのが主な理由でしょうか。それさえ妥協できるのであれば穴場な街であると言えるのではないでしょうか。

メイツ浮間舟渡(仮称)の公式HPオープンが楽しみです!

更新記事→
メイツ浮間舟渡 価格と間取り 完成してからの販売

近隣で分譲中のマンション アデニウム板橋浮間公園
舟渡 ホームズ

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シティテラス草加松原ガーデンズ 価格と間取り 現地訪問

今回ご紹介するのはシティテラス草加松原です!

売主は住友不動産、施工は三井住友建設。

アドレスは埼玉県草加市松原、東武スカイツリーライン「松原団地」駅徒歩6分(シーズンズ)、地上11階建て、総戸数は538戸。

【シーズンズ】価格は3680万円~4980万円、専有面積は70.58㎡~80.91㎡、竣工は平成27年10月23日竣工済み。

【ガーデンズ】価格は2980万円~4980万円、専有面積は70.40㎡~81.60㎡、平成28年4月21日竣工済み。

※価格、専有面積は記事作成時点の先着順住戸
 
松原団地 地図
松原団地駅は平成29年の春に「獨協大学前(草加松原)」に名称を変更する予定です。正直、松原団地と聞くと今風なイメージはしませんから、いろいろな意見はあると思いますが街の将来を考えればプラス材料になるのではないでしょうか。

マンモス団地である同エリアでは、再開発計画(建て替え事業)が進んでいます。
松原団地 計画
駅前には真新しいマンションが並び、駅へ降り立つと現代風の綺麗な街並が広がります。開発エリア内での分譲マンションは平成25年に竣工したソライエ草加松原というマンションがあります。ソライエブランド第一号だったこともありマンマニも新築時に見学しましたが、坪単価は140万円前後が平均という買いやすい価格帯に加えて駅徒歩3分の好立地でしたから売れ行きは好調でした。

分譲マンションとしてはソライエに次ぐ供給となりますが、シティテラスは戸数が多いですから竣工後もゆっくりと販売を進めています。住友不動産が売主ですからそもそも竣工前完売は目指しておらず、計画通りではあるのでしょう。首都圏の新築マンション価格が上がる中で70㎡のお部屋が3000万円未満で買えるというだけでインパクトがありますから最近では来場者も増えているそうです。

敷地計画はシーズンズ、ガーデンズとわけています。エントランスも違いますが、2つあわせて1つのマンションという形になります。
松原団地 ランド
松原団地駅から都心へのアクセスは軽快です。ただ、草加駅など急行停車駅と違うのは、松原団地駅から発車する電車は日比谷線直通を基本としているため半蔵門線直通に乗る場合は乗り換えが必要ということです。乗り換えといっても草加駅での乗り換えは階段を使わず向かいのホームにくる電車に乗るだけですから容易ではあるのですが、草加駅などの急行停車駅の利便性に比べると劣るのは事実です。ただ、それはマンションの価格に反映されています。
松原団地 アクセス
ガーデンズの価格と間取りの一部を共有いたします。

G-C2 70.63㎡ 南向き 5階 3480万円 坪単価162万円
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GE-1タイプ 70.40㎡ 西南西向き 9階 3380万円 坪単価158万円
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管理費 7770円(月額) 70.40㎡
修繕積立金 4690円(月額) 70.40㎡

維持費もお安いですね!

第三期の目玉住戸で2680万円(おそらく広さは70.40㎡)というお部屋があるのですが、この部屋ならフルローンで組んでも毎月8万円台の支払で済んでしまいます。管理費など込みでです!(笑)目玉住戸以外も買いやすい価格帯ですから人気が出ているのも理解ができます。

【シーズンズ】 総戸数259戸
駐車場 179台 4500円~9500円
駐輪場 494台 100円~200円
バイク置き場 36台 4000円
ミニバイク置き場 25台 2000円
 
【ガーデンズ】 総戸数279戸
駐車場 199台 4500円~9500円
駐輪場 582台 100円~200円
バイク置き場 26台 4000円
ミニバイク置き場 12台 2000円
松原団地 外観
価格はお安いですが仕様、構造はけして手を抜いていません。

・床スラブ厚 210mm~240mm
・二重床、二重天井
・ミストサウナ
・複層ガラス
・床暖房
・ディスポーザー
(一例)

これだけの仕様、構造でお部屋によっては月10万円を切るとなれば・・わかりやすい魅力ですね。URの賃貸でも60㎡程度なら10万円ちょっとで借りることも可能なエリアではありますが、グレード感はまったくもって違います。「賃貸より安い支払いで良い家に・・・」近くの未計画の敷地が大きな商業施設になれば化ける可能性もありますし、何より街並が綺麗で駅に近くお安い、そして都心へのアクセスも軽快とくれば住み心地は良さそうです。

最後に現地周辺の写真を掲載いたします。

松原団地駅の高架下にはテナントが入っています。駅前には東武ストアもありますから日常の買い物は駅周辺で済んでしまいます。
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建て替えられた現代風の団地が建ち、広場を設けるなどゆとりある街並となっています。
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現地です!手前がシーズンズ、奥がガーデンズです。
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竣工済みのため実際のお部屋を見ることができます。(販売センターは現地にはありません)
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敷地内も空地率を68%にするなどゆとりあるものとなっています。
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西側では住友不動産がもう一棟建設する予定です。
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西向き住戸の眺望は抜けなくなってしまうかと思いますが、同一売主のためしっかりと離した配棟計画になるはずです。

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記事内画像出典:シティテラス草加松原ガーデンズ公式HP  2枚目のみ草加市HP

松原団地 ホームズ

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GREEN PARK(グリーンパーク)日暮里 狙い目マンションです!!

今回ご紹介するのはGREEN PARK(グリーンパーク)日暮里です!

売主、施工ともに坂入産業。

アドレスは東京都荒川区西日暮里2、JR山手線「日暮里」駅徒歩4分、地上14階建て、総戸数は25戸。

価格は3830万円~6440万円、専有面積は49.68㎡・74.19㎡、竣工予定は平成29年11月。

※価格は第一期予定のデータ

日暮里駅前にはマルマンストアがあるため山手線最寄りに住みながらにして日常の買い物には困りません。
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山手線沿線の物件調査をしていると「交通の便は良いけどスーパーとかなくて生鮮食品の買い物がなぁ」と思うことが多々あるのですが、日暮里駅近くにはマルマンストア、まいばすけっと、いなげやがありますから生鮮食品などの買い物にも困ることはありません。ただ近年では日暮里駅に限らずマルエツプチやアコレ、まいばすけっとなどの進出により買い物が不便な山手線の駅というのはだいぶ減ってきていますね。それだけ都心に住まうことが一般的になってきているということなのでしょうか。

ただ、いくら買い物が便利になっても今のマンション市況において山手線の駅近くで家を買うなんてのは夢のまた夢と思う方も多いでしょう。しかし、今回ご紹介するグリーンパーク日暮里は比較的現実的な価格で、おおよその平均坪単価は275万円です。日暮里駅徒歩4分ですよ?これは価格面の魅力は言うまでもありません。ただ、安いだけではなく【久しぶりに【匠】的なマンションと出会えた】と言っても過言ではないくらいこだわりのあるマンションとなっています。そちらについては本編で書くとして、こちらの記事では現地の写真と道路向かいにて建設中のオーベルアーバンツ日暮里について記事にいたします。

グリーンパーク日暮里の現地ですが、正直囲まれ感はあります。
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長方形の土地形状です。
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道路向かいで建設中なのがオーベルアーバンツ日暮里です。
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グリーンパーク日暮里、オーベルアーバンツ日暮里は西日暮里駅も徒歩圏ということが強みです。西日暮里駅は東京メトロ千代田線が走っていますから地下鉄でのアクセスも良好です。
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さきほどグリーンパーク日暮里の平均坪単価は275万円程度とお伝えしましたが、道路向かいで建設中のオーベルアーバンツ日暮里はいくらなのか?現在販売中の住戸を見てみると平均坪単価290万円程度のようです。これでも坪単価300万円を超えていませんから十分魅力的なのですが。内廊下仕様で間取りも良いため時間が許せば記事にしたいと思いますが、その前に完売してしまうでしょうか。

今回は間取りなどに特徴があったグリーンパーク日暮里のモデルルーム訪問記事を先行してお届けいたします。


本編はこちらです→GREEN PARK(グリーンパーク)日暮里 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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