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注目マンション 東京都

ザ・パークハウス月島ディアスタ 価格と間取り 残戸数僅か

今回ご紹介するのはザ・パークハウス月島ディアスタです!

売主は三菱地所レジデンス、菱重ファシリティー&プロパティーズ、施工は森本組。

アドレスは東京都中央区月島2、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩3分、地上12階、総戸数は69戸。

価格は6780万円~7980万円、専有面積は70.88㎡~73.76㎡、竣工予定は平成29年1月中旬。

※価格と専有面積は記事作成時点での販売住戸
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マンション名を聞いて「このマンション知らないなぁ」と思った方も多いのではないでしょうか?それもそのはずで広告活動をあまりしていません。その理由としては戸数が少ないことや、宣伝をしなくとも地味に売れているからでしょう。

あまり宣伝をしなくても売れる理由はやはり立地です!月島駅から信号なしの徒歩3分、地下鉄出入り口からすぐに現地が見えてきます。それでいてウォーターフロントですから囲まれ感もありません。

外観

では売れ行きはどうなのか?9戸を除いてすべて販売済みとなっています。もちろん販売済み=すべて契約済みかは分かりませんが、売れ行きが良いことに変わりはないでしょう。

価格表

記事作成時点での販売中住戸の一例です。

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2階 6780万円 坪単価316万円
3階 6830万円 坪単価318万円
4階 6870万円 坪単価320万円

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7階 7930万円 坪単価357万円
8階 7980万円 坪単価359万円

管理費(月額) 16870円~17560円 70.88㎡~73.76㎡
修繕積立金(月額) 7800円~8120円 70.88㎡~73.76㎡

駐車場(月額) 32000円~35000円 5台(平置き、身障者優先1台含む)
駐輪場(月額) 100円~350円 79台(レンタサイクル用3台含む)
ミニバイク置場(月額) 2000円 2台


周辺の中古相場を見てみましょう!

キャピタルゲートプレイス 2015年築 月島駅徒歩1分 坪単価約380万円~坪単価約470万円
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ザ・クレストタワー 2004年築 月島駅徒歩3分 坪単価330万円前後
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上記マンションはタワーとはいえ、駅徒歩3分のザ・クレストタワーが築10年超で坪単価330万円前後で動いていることを考えるとザ・パークハウス月島ディアスタがいかに新築プレミアムという価格を含んでいないかがわかりますね!だからこそ売れ行き好調なのでしょう。

建設地です。
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月島名物!!もんじゃを食べて帰りました!
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同じ中央区でも晴海なども大変魅力的なのですが、やはり月島エリアの魅力は「成熟した街並」「交通至便」というところでしょう。成熟した街に新しい住民が入ってくることにより新陳代謝がしっかりとおきているエリアだと感じました。


記事内画像出典:1~5枚目 ザ・パークハウス月島ディアスタ公式HP

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(テスト中の新サイトとなります)

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プラウドシティ大田六郷の公式HPに注目 購入者様の声が現実的!

最近のマンション市況については「相場に変化の兆し?厳しい新築マンション市況 現在の状況はいかに」という記事にてお話したように厳しい状況が続いています。新築マンションの価格は高いのに消費者の給料は上がっていない。それならば中古と思い探しても良い出物がない。そんな状況です。

先日起きたばかりの話ですが、相談者様から中古マンション購入のお手伝いの依頼を受けて、3件ピックアップ。その週の土日は相談者様に予定があるということで翌週の土曜日に内覧を調整してもらったのですが・・・相談を受けた週の日曜日に業者さんから「3件とも土曜日に申し込みが入りました」と。。。マンマニ自身が厳選して紹介した物件とはいえ3件とも決まってしまうとは。それだけ中古市場も良い出物に対しての動きは活発で、良いのが出たら一番手で見学してすぐに申し込むくらいのスピード感が必要です。新築マンションの購入と違い中古マンションの購入は野生の中での戦いのようなもので、いわば戦場です。いつでも戦えるようにカスタマイズするのもマンマニの役目ですからお気軽にご連絡ください。

そんな市況の中で23区内にて買いやすい価格帯の大規模マンションと言えばプラウドシティ大田六郷が代表的な存在ではないでしょうか。同マンションについての相談をしてくれる読者様を見てもいわゆる一般層の方が多いです。年収にすると400万円台~600万円台、世間的には十分な年収ではありますが、23区内での住宅購入層としては「高収入!」ではない普通の方々です。本来はこの層の方々が買えるマンションがたくさんなければいけないのですが、今の新築マンション市況では相当厳しく、ましてや23区内となるとほとんど見当たりません。

そのため【東京23区内】【5000万円前後】【ファミリーで暮らせる広さ】【大手のブランドマンション】であるプラウドシティ大田六郷を検討される方が多いようです。

再度販売状況と価格をおさらいすると、現在は第二期[20戸]の登録を受け付けています。販売価格は4498万円~6778万円、専有面積は64.62㎡~86.87㎡となっています。

表面価格で一番お安いお部屋がこちらです。

ANタイプ 64.62㎡ 2階 4498万円 坪単価229万円 管理費(月額)10800円 修繕積立金(月額)7040円
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5000万円前後で買える部屋も多くありますから先ほどお話した一般層の方でもぎりぎり買える価格帯ではあります。もちろん野村不動産もその層を狙ってきていますから公式HPではこんな面白い特集が組まれています!

よくあるご購入者様の声という企画なのですが、しっかりと年収を出しており興味深く読んでしまいました。


30代前半で年収560万円のご夫婦さん、お子様もいらっしゃいます。現在近くに住んでおり街並みを気に入った中で同マンションに出会えたそうです。
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次は30代後半で年収400万円のご夫婦さん、生まれたての赤ちゃんがいるそうです。頭金なしでローンを組んだということは年収の10倍を超えていますが奥様の収入も足したのでしょうか?野村さんの公式HPでこのような紹介をするのは珍しい気がしますね。もちろん最近では貯金があるにもかかわらず金利が低く、ローン控除を受けるためにあえてMAXローンを組む方も多いですからそのパターンなのかもしれませんね。
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次に40代後半で年収400万円のご夫婦さん、すでに専門学生になるお子様がいらっしゃいます。長きにわたり大田区に住まわれているそうです。大田区を知らない人からすると安心できる地元民の声ですね!
野村さん2
次に30代後半で年収500万円のご夫婦(入籍予定)さん!提案案件で最良のものを選択されたということはスー○カウンターさん経由でしょうか?
野村さん3
興味深い内容なのでぜひ公式HPをご覧いただければと思います!

一瞬「オーバーローンじゃないかい?」という紹介もありますが、資金面は人それぞれ違いますし、対面で直接お話を聞いたわけではないのでそこを突っ込むのはやめておきましょう。年収に対して10倍のローンを組んでいたってそれ以上に資産がある方はたくさんいるわけですから!もちろん天下の野村さんが諸費用分しか預金がない方に無理に年収の10倍の家を買わせるなんてことはないでしょうから安心して大丈夫ですよ!モデルルームでは資金シミュレーションをしてくれますし、ローンだけでなく管理費などを含めた支払いをしっかりと掲示してくれます。

自分自身で「この金額は毎月払えるのかな?」と不安になったら第三者であるファイナンシャルプランナーさんに相談したり、もちろんマンションマニアへ相談していただいても大丈夫です!

第二期の申し込みで悩んでる方もぜひご相談ください!


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記事内画像出典:プラウドシティ大田六郷公式HP

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サンメゾン目白高田 予定価格3800万円台~ 竣工販売物件

今回ご紹介するのはサンメゾン目白高田です!

売主はサンヨーホームズ、施工はファーストコーポレーション。

アドレスは豊島区高田3、JR山手線「高田馬場」駅徒歩11分、東京メトロ副都心線「雑司ヶ谷」駅徒歩6分、地上10階建て、総戸数は44戸。

予定価格は3800万円台~6300万円台、専有面積は38.33㎡~60.01㎡、平成28年3月竣工済み。
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山手線の内側、明治通り沿いに位置する同マンションは完成販売となります。そのため実際の建物、室内を確認してから購入することができるうえに、入居も最短で今年の12月下旬ですから低金利の恩恵を受けられる可能性も高まります。

そして注目したいのが価格です。おおよそ㎡あたり100万円、坪単価340円前後の部屋が多くなりそうです。これは「新築プレミアム」が少ないと言える価格でしょう。

現在周辺の中古マンション相場はどうなっているのかを見てみると

目白プレイスタワー 2006年築 坪単価300万円前後
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目白プレイスレジデンス 2006年築 坪単価300万円前後
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シティテラス目白 2008年築 坪単価350万円前後
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で動いています。

もちろん上記のマンションは大規模であったりタワーであったりと条件は違いますが、立地はさほど変わりません。このような中古相場の中で坪単価340万円前後で新築マンションが買えるというのはけして割高感がありません。

サンメゾン目白高田は小規模ではありますが、内廊下設計、エレベーターは居住階のみ乗り降りできるセキュリティ、折り上げ天井のエントランスホールなど高級感を演出しています。
サンメゾン
副都心線、東西線、山手線を日常使いできるためどこへ行くのも便利です。また物件目の前のバス停からは都営バスが利用でき、池袋駅まで6分程度でアクセス可能です。
アクセス
サンヨーホームズのイメージキャラクターは芦田愛菜ちゃんです!
サンヨーホームズ
JR高田馬場駅からは賑わいある通りを抜け神田川沿いを歩いて現地に向かいます。徒歩11分ではありますが、ほぼフラットな道のりですし、十分日常使いできる距離です。途中には専門学校などもあり、さすがは高田馬場だなぁ~と思うくらい学生さんが多いですね!学生が集まる街は活気があって好きです!
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完成済みのエントランスです!訪問時はモデルルームオープン前でしたが、現在は見学することができます!
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こちらは外観です!
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池袋駅~渋谷駅を結ぶ路線バスの停留所があります。新宿伊勢丹に行くときなども大変便利です!
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路線図です!
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副都心線の雑司ヶ谷駅も徒歩6分と近い場所にあります!現地から駅までは少し上り坂となっていますが一本道ですからさほど苦にはならないでしょう。

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記事内画像出典:1、5~7枚目 サンメゾン目白高田公式HP及びサンヨーホームズ公式HP

【山手線沿線の新築マンション】

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最新市況記事→相場に変化の兆し?厳しい新築マンション市況 現在の状況はいかに

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プラウド駒込トレサージュ【モデルルーム訪問】記事更新しました!

今回ご紹介するのはプラウド駒込トレサージュです!

同マンションの最寄り駅は山手線の駒込駅ですが、京浜東北線と山手線が交差する田端駅からバスでもアクセス可能です。
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田端駅を降りて信号を渡り、田端文士村記念館の目の前にバス停があります。都営バスの東京駅丸の内北口行きの乗り場とは違いますのでご注意ください。こちらのバスですが、なんと100円です!現金だけでなくICカード払いもできます。定期券は1ヵ月3000円で持参人式のため大変便利です!定期券は王子本町の山川商店さんと駒込のイワタメガネさんで委託販売しています。回数券などは車内で購入可能です。
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田端駅からバスに乗り最寄りのバス停女子聖学院で下車。5分もかかりませんでしたからあっという間でした。降りるとすぐに現地が見えます!
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コミュニティバスとはいえ毎時3本程度運行されています。朝も7時20分発からあるため雨の日などに駒込駅、田端駅へ向かう際は重宝しそうです。
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現地の広告看板です。
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敷地配置図です。駒込駅徒歩圏内の高台でこれだけの土地が確保できたのはすごいですね。直近までは聖学院の仮校舎、その前はJTの社宅があったと営業さんから聞きました。
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聖学院です!幼稚園、小学校、中学校、高校、女子中、女子高があるため大変広い敷地となっています。
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東方向に向くお部屋は戸建が目の前にあるのですが、建物をセットバックするため写真で見るような圧迫感はありません。
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建築看板です。
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駒込駅へ向かう際は緩やかな下り坂となります。
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最寄りの改札口は東口のため南北線利用の際は+2分ほど時間がかかります。
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モデルルームは駒込駅南口近くにあります。ちょうど山手線の新車が通りました!
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せっかくなのでプラウド駒込へ!2005年築ですから11年が経ちましたか~懐かしい。
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良いマンションは10年経っても古さを感じず、むしろ経年優化していますね。
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このようなマンションは築20年、築30年経とうが人気マンションであることは間違いなさそうです。
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せっかくなので当時の広告を!
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市川團十郎さんと市川海老蔵さん!!

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プラウド駒込トレサージュの詳しい物件レポートは本編をご覧ください!

プラウド駒込トレサージュ 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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ザ・グランリバーフォート高砂 価格と間取り

今回ご紹介するのはザ・グランリバーフォート高砂です!

売主はセントラル総合開発、東京建物、施工はノバック。

アドレスは東京都葛飾区細田3、京成本線「京成高砂」駅徒歩12分、地上11階建て、総戸数は150戸。

価格は2900万円台~4100万円台、専有面積は66.93㎡~81㎡、竣工予定は平成29年9月下旬。

※価格と専有面積は第二期予定
 
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京成高砂駅を最寄りとする新築マンションをブログで取り上げるのは初ではないでしょうか。高砂駅周辺は昔ながらの民家などが多く、駅近くで大規模マンションが建設されることは近年ありませんでした。

京成高砂駅は京成本線、金町線、北総線(成田スカイアクセス線)へと分かれる分岐駅でありながら地上駅(金町線は高架)となっており、駅横の踏切は開かずの踏切として有名です。ただ、再開発の計画がないわけではなく「駅高架化」「京成線の車庫移転」という話は前々から出ています。私たちが生きている間に実現するのかは不明ですが、踏切をなくしていくということは東京都も推進していることですし、いつかは実現するのではないでしょうか。

そんな昔ながらの街「高砂」ですが、好き嫌いは大きく分かれると思います。立石近辺もそうですが、昭和の香りがします。(昭和の端くれ生まれがこの表現を使っていいのかは微妙ですが)ですから今時の街が好きな方は駅を降りた瞬間に「ごめんなさい」となるはずです。逆に、昔ながらの街が好きな人には最高の街でしょう。立石へ出れば個人商店ももっとありますし、自分だけの行きつけのお店もできるはずです。

今回ご紹介するザ・グランリバーフォート高砂は京成高砂駅から徒歩12分と駅近ではありませんが、新中川沿いに面しているため開放感は抜群です。(一部住戸は前面に建物あり)
外観
ほとんどの住戸がリバービューで、敷地計画にもゆとりがあり、23区でありながら総戸数150戸に対して68台の平置き駐車場を完備しています。
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記事作成時点での販売状況と先着順住戸の価格、間取りの一部を共有いたします。

まず契約済み住戸ですが、おおよそ50戸弱のようです。

Bタイプ 68.37㎡ 南西向き 4階 3700万円 坪単価178万円

管理費 12300円(月額) 修繕積立金 5470円(月額)
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Nタイプ 81㎡ 南西向き 2階 4150万円 坪単価169万円

管理費 14600円(月額) 修繕積立金 6480円(月額)
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駐車場 平置き 68台(身障者用1台、来客用2台含む) 8500円~10000円(月額)
駐輪場 ラック式 306台 200円~300円(月額)
バイク置き場 12台 3000円

周辺の中古マンション相場を見ていきましょう!

※徒歩距離は京成高砂駅から

・イニシア高砂セントラルフォート 2014年築 徒歩6分 坪単価185万円程度
・ナイスステージ京成高砂 2002年築 徒歩10分 坪単価130万円程度
・ナイスアーバン京成高砂フロンテージ 2001年築 徒歩13分 坪単価130万円程度

で動いています。

ナイスの2物件はザ・グランリバーフォート高砂と近接していますから将来価値の参考にしやすいですね!あくまで現在の市況と同じであった場合として計算すると、

【新築時】Bタイプ 68.37㎡ 南西向き 4階 3700万円 坪単価178万円
【15年後】 2690万円 坪単価130万円

と予想できます。フルローンで組んでいた場合の15年後の残債はおおよそ2200万ですから残債割れはなさそうです。あくまで今の相場での話ですから参考までに受け止めてください。

仕様、構造に関しては食器洗い乾燥機、床暖房、保温浴槽、ミストサウナ、スロップシンク、換気機能付き玄関ドア(おすすめ)、可動式ルーバー面格子、複層ガラス、二重天井、床スラブ厚200mm以上とディスポーザーはないものの充実したものとなっています。

価格面にも問題ありませんし、住戸からの日当たり、眺望に関しても問題ありません。始発もある京成高砂駅から日本橋駅までは直通19分と都心へのアクセスは良好。あとは「駅距離」を妥協できて「街の雰囲気」が合うのであればおすすめしたいマンションです。


記事内画像出典:ザ・グランリバーフォート高砂公式HP

リバー 高砂 ホームズ

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