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エクセレントシティ南行徳駅前 価格は?! 単身者にもおすすめです!

行徳 トップ
今回ご紹介するのはエクセレントシティ南行徳駅前です!

売主、施工は新日本建設。

アドレスは千葉県市川市相之川4、東京メトロ東西線「南行徳」駅徒歩1分、地上10階建て、総戸数は31戸(内事務所2戸含む)。

価格は未定、専有面積は36.69㎡~70.16㎡、竣工予定は平成28年9月中旬。
南行徳 地図
まもなく竣工、入居予定は平成29年の2月末となりますから竣工販売となるようです。南行徳駅前のロータリーを抜けるとすぐに現地で、近くには新規(建て替え)オープンしたばかりのマルエツを始め、ドラックストア、飲食店など複数の商業施設が近接、それでいて公園近接、保育園徒歩3分、小学校(通学区)徒歩2分、中学校(通学区)徒歩9分と子育て世代にも優しい環境です。

シングル~ディンクス~ファミリー~シニア、すべての人におすすめできるマンションですが、それに合わせて間取りの広さも多様です。

41.14㎡ 1LDK
間取り
54.28㎡ 2LDK

間取り 2

70.16㎡ 2LDK+S
間取り3
間取りを見てお気づきかもしれませんが、内廊下設計です!そしてトランクルームも完備しています。その他、ミストサウナ、床暖房、トイレ手洗い付カウンターなど高仕様となりそうです。

角住戸率が87%と高く、駅前ですから眺望はさほど期待できませんが窓面が多いことで風通しが良く、圧迫感の感じにくい間取りが多そうです。

では価格はいくらなのか?周辺相場はお世辞にも高いと言える地域ではありません。駅徒歩3分程度の築浅マンションの中古相場を見ても坪単価150万円がよいとこです。それでも、徒歩1分という築浅分譲マンションはなく、相場観で価格を語ることは難しい状況です。となると賃貸相場が目安になるかと思い調べると駅前賃貸で㎡2800円程度のようです。それを大きく上回る分譲価格では厳しいですから、平均坪単価250万円程度がおすすめできる限界値となりそうです。

41.14㎡のお部屋で3100万円程度です。この価格であれば毎月の支払が管理費など込みでざっくり10万円台ですから「賃貸と同じか少し安い支払いでグレードの高い家に住めて、かつ資産にもなる」とおすすめできます。逆に平均坪単価250万円を大きく超えてきてしまうとそのアピールポイントは使えなくなります。

一番狭いお部屋だと36.69㎡がありますから2500万円程度のお部屋もあるかと思います。今現在シングルの方が都内で新築のコンパクトマンションを買おうとしても坪単価で300万円どころか坪単価400万円、坪単価500万円という世界ですから予算が2000万円~3000万円だと比較的余裕をもって住める30㎡以上のお部屋が買いにくいのが現状です。

南行徳駅から都心へのアクセスは良く、日本橋駅へ15分、大手町駅へ16分と利便性は抜群です。また、東西線は都心を横断しますから1回乗り換えるだけで多方面へアクセス可能です。
行徳 アクセス
できる限りお安い価格で供給されることを祈りつつ、新しい情報を待ちたいと思います!

参考までに行徳エリアで一推しの売り出し中古マンションを紹介しておきます!

行徳 中古
画像出典:ノムコム公式HP

ホームズ

中古マンションをご検討の方もお気軽にご相談ください!


記事内画像出典:エクセレントシティ南行徳駅前公式HP

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千葉駅周辺の開発状況 千葉駅周辺に住まう魅力とは

前回の記事→2016年は千葉駅徒歩10分圏内のマンションがお買い得です!

千葉 トップ
画像出典:エクセレントシティ千葉弁天公式HP

パルコに続き千葉三越の閉店も発表された千葉駅周辺。一部では「千葉駅終わった」的な声も聞こえますが、むしろ始まりであると考えるのが正しいのではないでしょうか?千葉駅周辺に限らず数年後から近郊、郊外エリアの人口は減っていく一方ですから今の利便性でなく将来の利便性を考えた街へ変化しなくてはなりません。千葉駅では今年の11月20日に新駅舎が完成して駅ナカ、駅ビルの営業が始まります。完全に完成するのは2018年度の予定ですが、これに伴い駅前以外の商業施設が今まで通り運営できる可能性は極めて少なく、パルコも三越もそれを見越しての閉店という決断でしょう。

【駅ナカ、駅ビル完成予想図】
千葉1

千葉2

千葉3
画像出典:JR東日本千葉支社公式HP

今後東口駅前の再開発、西口駅前の再開発(B工区)と駅前はどんどん進化していきます。駅ナカ、駅ビル、保育園、病院・・・といわゆるコンパクトシティ化です。駅前に商業施設などが集約するメリットとしては千葉駅最寄りの人以外も立ち寄りやすくなるため商圏が広がることです。一方でデメリットは駅前以外の商店が廃ってしまう可能性が高いことです。では千葉駅周辺は今後どうなるのか?

【東口駅前再開発】
千葉 東口
画像出典:千葉市HP

【西口駅前再開発】
千葉駅 西口
画像出典:エクセレントシティ千葉弁天公式HP

パルコと三越跡地については商業施設(1階と2階)併設のマンションかオフィスにするべきではないでしょうか。大規模な商業施設が望めない以上は定住者や就業者を誘致して小さめの商店を利用してもらう必要があります。両跡地共にマンションとしての立地で考えれば多少高くても売れるような好立地ですから需要はあるでしょう。

駅前は商業施設などで活性化、駅から少し離れた地域は住まう場所兼日常使いできる小さめの商業施設と住み分けることに明るい未来が見えるのではないでしょうか。

千葉駅周辺は終わったどころかこれからの街だと考えます。今回の風評被害で一時的に住宅価格が下がるのであればさらに買い時となります。2016年は千葉駅周辺が買い時であると伝えてきましたが、まさに今がそのときではないでしょうか。今すでに千葉駅周辺で住まいを持っている方からすれば今後の開発を考えると今が売り時とは言えません。そのため売り出し中の中古住戸は少ないものの、何らかの理由で売却をする方もいます。動きは早いですからご検討の方はマンマニまでご相談ください。

千葉駅周辺に住まうメリットとしては【住宅価格が抑えられる】【都心へも電車で40分かからない距離】【交通至便】【買い物至便】【街の将来性】です。坪単価150万円以下でも良質な中古マンションが買えるエリアとしては満足度が高いはずです。千葉市は待機児童が少ないことでも有名ですから子育て世代にもぜひ注目していただきたいエリアです。

交通利便性についてもけして不便ではありません。

千葉 電車
画像出典:エクセレントシティ千葉弁天公式HP

総武快速線 平日通勤時間帯

千葉駅発 7:57
東京駅着 8:38

この他、総武緩行線を利用すれば座っての通勤も可能ですし、総武快速線の千葉駅始発もあります。また、千葉都市モノレールを利用すれば京葉線の利用も可能です。京成線も走っていますからJR線が止まってしまっても振り替える手段があります。

住宅価格を抑えられるからこそ帰宅時にグリーン車を利用するなどちょっとした贅沢も可能なのではないでしょうか。

けして資産価値が大きく上がるエリアではありません。しかし、支払う金額に対しての満足度は相当なものであると自信をもって言えます。西側でいうと八王子と同じで、住宅価格が抑え目なのにその街でほとんどのことが完結できる希少なエリアです。千葉駅行ったことないよ!という方もぜひ検討していただきたいエリアです!


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サングランデ ザ・レジデンス千葉 「市役所前」駅徒歩2分の好立地!!

サングランデ千葉
今回ご紹介するのは「サングランデ ザ・レジデンス千葉」です!

売主は京成電鉄、施工は長谷工コーポレーション。

アドレスは千葉県千葉市中央区千葉港、JR京葉線「千葉みなと」駅徒歩10分、JR各線「千葉」駅徒歩14分、千葉都市モノレール「市役所前」駅徒歩2分、地上15階建て、総戸数は188戸(第Ⅰ工区98戸、第Ⅱ工区90戸)。

価格は未定、専有面積は70.20㎡~85.02㎡、竣工予定は第Ⅰ工区が平成30年1月下旬、第Ⅱ工区が平成31年1月下旬以降。
千葉 地図
同マンションは再開発真っ只中の千葉駅周辺に近接しながらも千葉みなとの整備された落ち着いた環境に位置している好立地に誕生します。建設地の横には2010年築のサングランデ千葉みなとがあります。同じく京成電鉄のマンションで新築時に見学しています。

向かって右側に見えるのがサングランデ千葉みなとです。
DSC02722
建築看板です。
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もともとは食料品や日用品を扱うトライアルというお店がありました。そのため現在近くにあるスーパーは千葉みなと駅のマルエツプチかハーバーレジデンスというマンションの近くにあるスーパーカワグチとなります。とはいえ商業施設が無数にある千葉駅徒歩圏ですから日常の買い物に困るということはないでしょう。

同エリアは公共施設、公園があり整備された街並と住むにはなんら問題ない地域なのですが、マンション市況の弱点としては中古市場が弱いことです。先ほど紹介したサングランデ千葉みなとも坪単価100万円程度ですし、問屋町アドレスのハーバーレジデンスやアデニウムも同じく坪単価100万円程度です。千葉みなと駅前のウェリスガーデン千葉みなと、ブラウシア、サンクタスは人気で坪単価130万円程度で動いている部屋もあります。こうなると新築マンションの価格設定がとても難しいですね。現在千葉みなと駅で供給中の
プレミアムレジデンス千葉県立美術館前が平均坪単価160万円程度と頑張った価格で販売しています。

その程度であれば近郊、郊外エリアとしては一般的な新築プレミアムの金額となるのですが、仮に坪単価200万円以上!!となってしまえば新築プレミアムの金額が相当程度大きくなってしまいます。どのような価格設定になるのか、またどのようなマンションになるのかとても楽しみです!

千葉みなと駅最寄りではタカラレーベンが、千葉駅近くでも新日本建設がマンションを供給しますから激戦区となりそうです!

最新記事→
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記事内画像出典:1.2枚目 サングランデ ザ・レジデンス千葉公式HP

サングランデ ホームズ

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ザ・パークハウス津田沼前原ほげほげ 前原エリアにマンション建設へ

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新京成線の前原駅最寄りに三菱地所レジデンスによる分譲マンションができるということで早速現地を見てきました!!

現地へ向かう道のりは整備されており安心して歩くことができます。
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そもそも前原駅ってどこ?という方も多いと思いますので説明を。津田沼駅(新津田沼)の一つ隣に位置しており、自然豊かで閑静な住宅街です。電車に乗れば津田沼はもちろん、都心へもアクセスしやすいため周辺では人気のエリアとなります。
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人気のエリアである証として周辺のマンション名には「前原」という地名を入れることがほとんどです。
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そして現地に到着!敷地はA街区とB街区に分かれており、A街区が地上6階建て、総戸数105戸、B街区が地上8階建て、総戸数73戸、竣工予定は両方とも平成30年2月です。

ん?ん?ん?あれは・・・・
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パークハウス木々津田沼前原で使われていた看板が!!!!!かなり興奮してしまいました。。。。なんで当時の看板がここにあるのか?!その答えは建築看板の「標識設置年月日」をご確認ください!
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A街区の建築看板です。
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B街区の建築看板です。
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こちらが先ほどマンマニが興奮していたパークハウス木々津田沼前原です!平成22年築、総戸数152戸、前原駅徒歩6分の【三菱地所】のマンションです。今回紹介している計画のすぐ近くに位置していますから、実質第一弾になったのが同マンションなわけです。こちらのマンション、マンマニがあとちょっとで購入するところだったのですが、購入を決めて指値をしたところ販売代理のリアルエステートの営業さんに「これ以上は無理です(涙)」と言われてしまい、他に検討していたマンションで指値が通ったのでそちらを購入することとなったのです。いや~懐かしい。。。

当時はリーマンショックの影響もありこちらのマンションに限らずどこも指値が当たり前で価格表なんてあってなかったような時代ですから買う側としては良い時代でした。マンマニがなぜこのマンションを買おうとしたかというと無印良品とコラボしていてコンセプトが気に入った点と、立地が良い点、そして何より建物にお金をかけている点が気に入ったからです。こちらのマンション、「スケルトンインフィル工法」にして、さらに水廻りと配管スペースを一か所に集中させることにより中住戸でもお風呂に窓がある間取りとなっているのです。+100年コンクリート、ハイサッシなどなど今同じ物を同じ場所で建設したらいくらになるのか想像もしたくないくらい良いものでした。
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たまにではありますが中古市場に出てくるときもありますからぜひ合わせて検討していただきたいマンションです。中古でお探しならマンマニもお手伝いしますのでお気軽にご連絡ください!
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ん~素敵すぎます。
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住民の方にお願いして共用部へ入れてもらいました!
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6年くらい前を思い出し涙してしまいました。懐かしい。
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一応価格表です。一応というのは先ほども話したようにこちらのマンションに限らず建前上価格表があるだけの時代でした。この定価だって今考えればお安いわけですよ。それでも当時は営業さんから提案された坪単価は120万円~130万円くらいだったと記憶しています。マンマニは坪100万円ちょいで指値したと思うのですがそれはさすがに無理だと言われました。結果違う新築マンションを坪単価86万円程度で購入することになったのですが、、、すごい時代でしたね。当時は住み替えることを前提にしていたので価格を重視してしまっていましたが、永住目的であればパークハウス木々津田沼前原を選んでいたと思います。
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ちなみに今現在の相場はどうなのか?

坪単価160万円程度で動いています。そもそも住みよいマンションなのでしょう、なかなか売りが出ません。

一応説明しておきますが、先ほどの価格のお話は当時のことで、今とは時代が違うということだけは言わせてください。ザ・パークハウス津田沼前原ほげほげの価格が発表されてから「パークハウス木々津田沼前原は○○万円だったのにそんなにするの?!割高だ!」なんて話が掲示板などで議論されることが想像つきますが、当時の相場と比べる意味なんてまったくないのでそれだけはご注意ください。比べるなら今の中古相場と比較しましょう。

いつも思うのですが新京成線沿いの人はなぜ良い人が多いのでしょうか?沿線には学生時代の知人が多く住んでいたり、自身も住宅購入で検討していたエリアのため新京成線は何度も利用した路線です。 

地元の方ならわかってくれると思うのですが、なぜだか良い人率が高い気がします。知人や住宅購入対面相談でお会いした方でも新京成線沿いに住んでいたり沿線で育った人ってなんか優しいんですよね。心が優しいと言いましょうか。うまく言葉にはできないのですがほんと好きな沿線です(笑)

良い意味で田舎感もありつつ、新津田沼駅へも一駅とけして利便性も悪くないエリアです。

マンマニがザ・パークハウス津田沼前原ほげほげに願うことはただ一つ「相場より高くても良いから良いマンションを」ということです。パークハウス木々津田沼前原のようなマンションであれば多少高くてもおすすめできるからです。今はどこの新築マンションを選ぼうが高いわけです。だからこそ設計などにこだわったマンションこそ近郊、郊外エリアではおすすめできるのです。

公式発表が楽しみなマンションです!!

【新京成線沿いの新築マンション】

プラウド津田沼前原東
プレイズ船橋北習志野

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ルフォン流山おおたかの森 価格と間取り 現地を見学してきました!

新築マンションの供給が激しい流山おおたかの森エリア、今回ご紹介するのは読者様からの相談がエリア内では一番多いルフォン流山おおたかの森です!

参考記事→
新築マンション激戦区【流山おおたかの森】物件調査!!

売主はサンケイビル、施工は長谷工コーポレーション。

アドレスは千葉県流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内B81街区1画地(仮換地)、つくばエクスプレス線「流山おおたかの森」駅徒歩8分、地上14階、総戸数は268戸。

価格は3658万円~5398万円、専有面積は67.62㎡~85.22㎡、竣工は平成28年11月上旬予定。

※価格と専有面積は記事作成時点でのデータです。
おおたか 地図
流山おおたかの森エリアでの新築マンションは数ある中で、同マンションの相談が多いのは他にはない特徴があるからです。

・南側には第一種低層住居専用地域が広がる開放感
・西側には緑豊かなおおたかの森が広がる開放感

上記が気に入って購入を前向きに検討している方が多いようです。しかしながら、流山おおたかの森エリアはもちろん、TX沿線で考えると供給が多すぎて本当にここを選んでよいのか悩んでいる方が多くいます。
おおたか 低層
結論から言うと、どこの新築マンションを選ぼうと将来的な値下がりはある程度覚悟してください。これは同マンションに限らず、一部の好立地マンションを除いては建築費高騰の影響で高いわけで、将来的には下がって当然なわけです。資産価値(値下がり率)を気にするのであれば新築マンションは諦めてくださいとアドバイスいたします。

ただ、新築マンションでしか味わえない良い部分はたくさんあるわけで、第一の優先事項が資産価値(値下がり率)でなければ新築マンションを購入することはけして悪いことではありません。だからこそ長く住める自身に合ったマンション、お部屋を選んでほしいわけです。

同マンションは、いわゆるハズレ住戸(広告住戸)がありません。どの部屋を購入しても満足度は高くなるでしょう。緑が好きな方は南西向きを、日当たりと眺望の抜け感がほしい方は南南東向きを選べばいいわけです。後ほど現地の写真を掲載いたしますが、「これは欲しくなるわ」と素直に思えました。駅から近い割には開放感がすごいんです。びっくりします(笑)表現は悪いですが、現地だけを見たら戸建と緑ばかりの田舎に高層マンションが建ったというイメージです。もちろん実際には駅にも近く便利なわけですから、同マンションは田舎でしか実現できないことを便利な近郊エリアで実現したマンションと評価します。これは現地を見ればわかります。

敷地にもゆとりがあり、自転車置き場は一部がサイクルポート、駐車場は平置式がメイン、エントランス前には植栽豊かなシーズンフォレストがあります。
おおたか ランド
公式HPにある比較表が面白いですね!言いたいことは「流山おおたかの森駅が最強だよ」ということでしょう。たしかにTXもすべての種別が止まりますし、商業施設も充実していて便利ですよね!
比較表
価格と間取りの一部を共有いたします。

FFタイプ 70.26㎡ 南西向き 7階 3918万円 坪単価184万円
ff
BC2タイプ 67.97㎡ 南南東向き 11階 4098万円 坪単価199万円
bc2
GDタイプ 70.80㎡ 南東向き 9階 4088万円 坪単価190万円
gd
規模のメリットがあるため維持費がお安くなっています。

管理費(月額)10700円~13400円 67.62㎡~85.22㎡
修繕積立金(月額)5420円~6830円 67.62㎡~85.22㎡

駐車場 216台[平置き駐車場141台(車椅子利用者用・宅配レンタカー用各1台含む)・機械式駐車場75台]月額平置8000円 機械式3000円~6000円

駐輪場 372台 月額100円
サイクルポート 82区画 月額300円
バイク置き場 20台 月額1000円

流山おおたかの森エリア内では唯一無二の条件のため、思いのほか競合はしなさそうですが、隣駅の
パークホームズ流山セントラルパークと比較している人は多いようです。あちらも眺望が良く抜け感があるため開放感を気にする方はどちらかで迷うのではないでしょうか。日当たりに関しては部屋にもよりますがルフォン流山おおたかの森のほうが優勢でしょうか。

ルフォン流山おおたかの森とパークホームズ流山セントラルパークを比較したときに、ほぼ同じ広さ、同じ階数のお部屋で表面価格で700万円違うとしましょう。ポイントはその700万円を流山おおたかの森駅最寄りに住まうという価値として払えるかどうかでしょう。駅力で考えれば遥かにおおたかの森のほうが優れています。ただ、一駅しか変わらず都心寄りのセントラルパークで徒歩距離も近くなりお安くなるなら・・・という考えもあるでしょう。

迷っている方は両方見学してみて、できるだけ同条件のお部屋で資金シミュレーションをしてもらいましょう。おそらくですがフルローンで毎月2万円程度変わってくるはずです。これは絶妙な金額ですね。そりゃ迷うはずです(笑)

できる限りのアドバイスはいたしますのでお気軽にご相談ください!

では現地の写真です!低層住居専用地域のすぐ北側にそびえ立ちます。
DSC03040
この開放感はすごいです!
DSC03042
西方向には緑豊かなおおたかの森があります。
DSC03043
南方向を撮影。一階部分からでもこの眺めです。

DSC03044

記事内画像出典:1~7枚目 ルフォン流山おおたかの森公式HP

ルフォン流山

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