マンションマニアのマンマンタイム 

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住宅ローン

フラット35で決め打ち! 総額を出して考える住宅購入術

フラット35の金利が低いですね~。さすがに安すぎてフラット35にしたマンマニです。

フラット35で購入する際の一番の利点は

【総支払額が確定する】

ということですよね!
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例えば4000万円の部屋を1.54%(2016年1月の金利)で借り入れた場合、当初5年間の0.6%優遇(2016年2月1日申し込み分からは0.3%優遇になる予定)を考慮すると総支払額は約5050万円です。

5050万円に35年分の固定資産税、管理費、修繕積立金を足した総額を420ヶ月で割ってお得かどうかを考えると面白いですよ!

修繕積立金は上がっていきますから20年目くらいの額を平均としてみれば間違いないでしょう。

例えば

固定資産税 月額換算10000円
管理費 月額15000円
修繕積立金 月額18000円

35年間で約1800万円の支払いとなります。

先ほどの5050万円と合わせると35年間で6850万円を支払うこととなります。

6850万円を420ヵ月で割ると月額16万3千円程度です。

これが周辺の賃貸マンションより安いのであればほぼ間違いなく賃貸よりお得だったと言えるでしょう。

35年後に価値が0になるわけではないですし、仮に1500万円の価値がついているならば現金化することも可能です。

マンマニはいつもこのように考えてマンションを購入しています。

ちなみに中古については35年ー築年数で計算します。

築10年の3000万円の部屋を購入したとしたら支払総額を25年で割って計算します。それでも周辺で賃貸を借りるより得なら買いでしょう。

しかし、ここ最近は『周辺の賃貸より支払いがお買い得』という新築マンションが減ってきています。

総額を35年で割ったときに、その支払額の価値があると感じるかが重要だと思います。

記事内画像出典:フラット35公式HP

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スーモ首都圏版(冊子)の買い替え実例がリアルなんですが。。。

駅などのラックにあるスーモですが、今週号の買い替え実例がリアルだったので記事にいたします。

まずスーモですがデベロッパーからの掲載費で利益を上げています。0円なのですから当然ですね。
そうなれば当然スポンサー様の不利になるようなことは書きません。

私たちとしても0円で読ませていただいているのですからそこは理解しなければなりません。

ですが今回のスーモは違いました。

買い替えの実例をインタビュー形式で掲載しているのですが・・・。
スーモ
画像出典:スーモ公式HP

Mさんは2003年にマンションを購入!!当時の新築価格は3200万円でした。そして10年後の2013年に買い替えのために2280万円で売却したのです。

これはつらい。こんなん見たら読者の人マンション購入したくなくなるぞ。

当時購入したマンションは千葉県某駅から徒歩16分。3200万円がたった10年で3割減の2280万円まで下がってしまっているのです。

マンションを買ってもらうためのフリーペーパーでこのような記事を書かんでも。。。エンドユーザーとしてはありがたい情報なんですけど。

何が言いたいかというと具体的な物件名は上げませんが現在供給中の同じようなマンションを購入したらもっと悲惨な状況になるぞ!ということ。2003年当時はマンション価格が安い時期でしかたらまだよかったですけど今同じようなものを買えば4000万円近くします。それを10年後に売りに出したらどうなりますか?

スーモさん勇気ある記事ありがとうございます。このようなやらせではなくリアルな記事を今後も提供してほしいですが、スポンサー様に怒られない程度にしたほうが(^_^;)

マンションをお探しの方はスーモを始め、住宅サイトを利用しているかと思いますが紙媒体でだとスーモくらいしかないですね。

ぜひみなさんも駅で見かけたら手に取って読んでみましょう!

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不動産営業マンに憧れて買ってみた シャープ、金融計算機EL-K622X

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これ見たことありますか?

不動産営業マンがよく持っている電卓です!

モデルルームに行くと机にこれを置く営業マンいますよね?
私はちょくちょく見かけます!

金融計算機では住宅ローンの計算が容易にできるのです。

○○万円借り入れて金利は○○%で○○年払いでと入力すると毎月の返済額が出てきます。

今時スマホアプリやパソコンサイトでもっと簡単なものがあるわけで、この電卓の必要性は?ですがなんかかっこいいですよね(笑)

マンマニもこれを持ち歩いて不動産営業マンを気取りたいと思います!!

シャープ 金融計算電卓 12桁 EL-K622X

新品価格
¥3,090から
(2015/9/10 21:36時点)


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都民銀行の住宅ローンが人気の理由 仮住まい不要の買い替えローン

都民銀行
今回は住宅ローンについてです!!

現在モデルルームを見学されている方で買い替え組の方は都民銀行の住宅ローンを勧められた方が多いのではないでしょうか??

私も買い替え組ですからここ最近やたらと勧められます。

残債有りの買い替えで、購入物件の完成が先の場合

契約→自宅売却→仮住まい→新居入居

というのが基本的な流れで

・停止条件の白紙解約付きだと相場より安く売りたたかれる
・仮住まいが必要

というデメリットがあります。

しかーし!!

都民銀行の新しい住宅ローンは

契約→新居入居→旧自宅売却

でいいのですっ!!

・売却できるまでダブルローンとなる

というデメリットがありますが、仮住まいなどの手間、費用を考えたら安いものでしょう。

現住宅ローンの残債は一切みませんから、年収の7倍程度は借りることができますし、1%を切る金利です。


大きな声では言えませんが、現残債が銀行ローンであればフラット35でも同じ事ができるのは有名な話ですが、一度それをやるとフラット→フラットはできませんから次の買い替えは同じ技が使えません。

しかし、都民銀行なら同じ技を繰り返しできますし、仮に都民→都民がダメよ!となってもフラットがまだ1回使えて、次はフラット→都民にすれば半永久に同じことができます(笑)

家を買うということは基本永住目的ですから何度も使うのは私みたいなマニアだけでしょうが、現在買い替えで検討している人にはありがたい制度でしょう。

ただし、気を付けなければいけないことがあります。

査定が残債を上回らなければこの住宅ローンは使えない!ということです。


査定 3000万円 残債 2800万円 ○
査定 2700万円 残債 2800万円 ×

リセールは大事ですね。


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