マンションマニアのマンマンタイム 

マンション評論家であるマンションマニアの公式サイトです!!

不動産ニュース

『スムログ』スタートです!!

数時間前に紹介した『スムログ』ですが無事に公開されました!!

マンションコミュニティ『スムログ』
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マンションの購入を検討する際にはほとんどの方がネット検索をするかと思います。そしてそのほとんどの方が一度はマンコミさんの掲示板をチェックしているのではないでしょうか?そんなマンコミさんの中で記事が書けるというのはとても嬉しく思っています。

ただ、その分マンマニを知る人も今まで以上に多くなるわけで緊張感がありますね。マンマニの願いはマンション購入という物語を楽しんでいただきつつ、ご自身に合ったマンションを選んでいただけることです。超人気物件を購入したから幸せになれるかというとそうではなく、お互いの相性がすべてです。そして住んでからも愛情を注げばさらに楽しい生活が待っているはずです。

セザールマンションのCMで『住まいと、息があってきた。』というキャッチコピーがありました。マンマニがものすごく大切にしている言葉です。どんなマンションでも住んでから『ここを買ってよかったね』と家族みんなが思えることがマンション評論家としての一番の幸せです。

読者様にも『息のあうマンション』を購入していただけるよう引き続き情報を発信していきますのでよろしくお願いいたします!!

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【スムログ】の準備中です!マンションコミュニティ内にブログ開設

いつもブログをご覧いただきありがとうございます!!

今回はお知らせです!

座談会でもお世話になっているマンションコミュニティ様が『スムログ』という新しいコンテンツを開始します。スムログとはマンションブロガーが記事を更新していくブログコンテンツとなり、複数のブロガーの記事がまとめて読めるというものです。参加するマンションブロガーは師匠であるのらえもんさん、はるぶーさん、DJあかいさん、モモレジさん、タビーさん(ブログは初?)、そしてマンションマニアの計6名です!
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それぞれの得意分野が違いますから読者様としては役に立つことが多いのではないでしょうか。

マンションマニア=マンション評論、モデルルーム訪問、現地訪問、マンション購入相談
のらえもんさん=湾岸総合情報、モデルルーム訪問、マンション購入相談 (perfumeネタも?)
はるぶーさん=マンション管理ネタ、価格表芸人
DJあかいさん=歴史を交えた学びがあるマンション評論、池之端、文京区近辺にやたら強い
モモレジさん=間取りを語る、マンションのデザインにも強い
タビーさん=リフォーム芸人

ざっくりですがこんな感じの住み分けでしょうか?一人当たりのマンション知識でさえ相当濃いのに全員合わせたらどうなるのか?書かせていただく側ですが自身も読むのが楽しみです(笑)

そもそもマンションブロガーはそれぞれのブログをチェックしているのか?なんて話になったことがあるのですが正直たまにしか見ていないみたいですね(^_^;) もちろん検索に引っかかったりで自然と見ることはあるのですがブックマークしてまで見ているかというとそうではないようです。

スムログは個人コンテンツではありませんからこちらのマンマンタイムについては公式サイトとして当然残りますし、継続していきます。スムログで何を書くかはまだ模索中な部分もありますが、読者様の意見も聞きつつモデルルーム訪問記事をスムログで公開していく形になるかもしれません。

スムログ公開までもう少し!もう少々お待ちください(^^)/

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家売るオンナ 不動産クラスタ、デベ社員は必見?!

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なんだか面白そうなドラマが発表されました!!DAIGOさんとの結婚で話題の北川景子さん主演の『家売るオンナ』です!公式サイトを見てみると不動産屋のスーパー営業ウーマンが住宅購入を考える家族に『ダイナミックに』『感動的に』ストーリーを作りだし家を買わせるという内容。
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購入した家族は必ず幸せになるというからハッピー系の内容のようです。たしかに住宅購入は高い買い物ですから相当な決断力がなければ購入に至ることができないでしょう。そのためにモデルルームではダイナミックで感動的なシアター、ジオラマ、モデルルームを見せて商談席で営業さんが住宅購入のストーリー作りをして印を押させるわけです。マンマニも最初の購入は営業さんが作ったストーリーにのせられた形で購入しました。今では住宅購入相談を受ける側になりましたからストーリーを作る側になりましたが(^_^;) 

『家を買わせる』と聞くとなんだか胡散臭いのですが、そのストーリーにのせられて購入した家族が幸せになれるのであればそれでいいわけです。

北川景子さん演じる営業ウーマンは仲介?もしくは新築?もちろんドラマですから実際の現場とは大きく違う部分もあるとは思いますが、不動産クラスタ、デベ社員は必ず見るべきドラマになりそうです(笑)原作がないオリジナルの内容だそうですから詳細が気になりますね。

スポンサーはオペンホウセさん?!

記事内画像出典:日本テレビ 家売るオンナ公式HP

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住宅ジャーナリストが『マイホームは年収の10倍まで』と言いだしました。

マンション価格上がっていますね~。モデルルームで価格表を見るたびに

西野末姫 価格表2

こんな感じの表情になります。

先日某紙で住宅ジャーナリストの櫻井先生がこのような記事を書きました。

・購入できるマイホームは年収の5倍までとは金利の高かった昭和の話
・現在住宅分譲の現場では年収の10倍まで大丈夫との声が出ている
・年収の10倍までとはあながちホラ話と笑うことはできない

びっくりしました。年収の10倍ですか?!記事内では年収500万円なら5000万円の家を購入しても返済負担率は36%だから無理ではないとも書かれています。

これについてはマンマニ自身も賛同できるところがあります。そもそもマンマニは年収の10倍まで買えるで!というのを何年も前から言い続けています。実際にマンマニは20歳のときに年収300万円程度でありながら3000万円程度のマンションを購入しており、自身が年収の10倍の負担を抱えての生活をしているわけです。かれこれ十数年経ちますがお陰様で破綻せずに生きております。

マンマニとしての答えは櫻井先生と同じで年収10倍まで購入できるよ!ということです。払えるなら年収の10倍ローンを組んでもいいでしょう。ただ、言いたいことは『出口戦略』をしっかりと考えて購入してほしいということです。

例えばですが年収500万円の方が10倍のローンを組む場合

Aマンション 5000万円 10年後のリセール予想 4500万円
Bマンション 5000万円 10年後のリセール予想 3000万円

Aマンションであれば何も考えずMAXローンで購入してもいいでしょう。理由は最悪売ればいいからです。しかしBマンションだと売ると借金だけが残ります。

しかしながらリセールが良い物件が必ずしもその方に合う物件なのかと言われると違ってきます。家族のことを考えるとBマンションのほうが合うんだよな~と。答えは一つで『10年後に3000万円になることがわかっていてそれに対応できるなら買ってもいい』と。

マンマニは読者様に『こんなはずじゃなかった』という思いだけはしてほしくないのです。

正直言ってしまうと今供給されている、もしくはこれから供給される新築マンション、とくに駅遠や不人気エリアにおいてはリセールは悪く、将来大きく下がる可能性が高いです。5000万円で購入したマンションが10年後に3000万円でしか売れないなんてことは現実でしょう。それでもその家族にとってそのマンションが幸せなら購入してもいいでしょう。下がることをわかって買うのですから万が一のときも仕方ないと思えることでしょう。

でもリセールなんて予想できないよ・・・はい。マンマニも完璧に予想することはできません。しかしながらおおよその予想はできます。近い条件のマンションがどれくらいの価格で取引されているのか?それだけでもある程度の予想はできます。

そもそも今新築マンションを買うということは『新築プレミアム』を払うと割り切ってください。精神衛生上『新築』というのは最強ですから払う価値はあると思いますが、そこまで気にしないのであれば視野を広くして中古も検討すべきかもしれません。

いずれにせよ皆様あまり無理をなさらずに・・・マンマニは住宅が趣味ですから年収の10倍組んでもなんとも思いませんが、皆様は他に趣味もあるでしょうし・・・5000万円のマンション買ったのにお金なくて寸足らずのカーテンしてますとかだけはやめておいたほうがいいですよ。それなら3000万円でマンション買ってオーダーのカーテンを入れたほうが幸せかと思います。。。

記事内画像出典:AKBINGOキャプチャ

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野村の仲介+のCMを見て思うこと 将来は買い替え?永住?

最近頻繁に流れている野村の仲介+のCMについて紐解いていきたいと思います!

こちらのCMは旦那様が定年を迎えて住み替えを検討する夫婦に営業さんが適切なアドバイスをするというストーリーです。

現在夫婦が住むマンションは築30年くらいでしょうか?
野村の仲介 1
築30年となると35歳前後(65歳で定年と仮定)で購入したマンションとなります。今回は当時の価格を4000万円と仮定して話を進めましょう。今回このマンションを売却して住み替える先はどこなのか?
野村の仲介 2
営業さんと旦那様は事前に打ち合わせをしたのでしょう。一緒に奥さんへプレゼンを始めます。
野村の仲介 3
現在の自宅は4LDKですがこれを売却して2LDKへダウンサイジングしようというもの。そして浮いたお金で世界一周旅行へ!
野村の仲介 4
営業さん「ニヤリ」(爆)
野村の仲介 5
こちらの夫婦は住宅ローンを払い終えており、貯金は2000万円くらいでしょうか?当時4000万円で購入したマンションが2980万円で売却できたと仮定すると2980万円と2000万円で合計4980万円。次に購入する2LDK(築浅の中古マンション?)が3000万円だとすると残る貯金は1980万円程度。管理費などを払うだけですから年金の支給を考えれば十分な貯蓄額でしょう。

世界一周もピンキリですが二人で500万円と考えればそこそこ楽しめるでしょうか。もちろん立ち寄る先が多ければもっともっとかかりますが。

年金支給が月額20万円、管理費や光熱費が月額4万円としても月額16万円余ります。贅沢はできなくとも十分生活できるでしょう。

ただしこれは若い頃に購入したマンションが築30年程度してもそこまで下がらなかったからこそできた技ですね。仮に4000万円で購入したマンションが500万円の価値になっていたらこのような買い替えはできなかったでしょう。

将来を見据えて住宅を購入するという大切さを改めて感じさせられたCMでした。

しかしながら今のマンションは長持ちしますしリフォームも比較的容易です。35歳で新築マンションを購入したのであれば取り壊しを見届けるまで生きることはほぼ不可能でしょう。となると、買い替えを前提とせずに計画することもできます。

例えば35歳で4000万円のマンションを購入、30年後の大規模リフォームに向けて毎月貯金するというものです。広さにもよりますが1000万円あればそこそこなリフォームが可能ですから毎月24000円程度貯金できれば老後を最新の設備、仕様で愛着のある自宅で過ごすことができます。

このように永住を見据えた購入の場合は資産価値よりも可変性や使いやすさが重要になってきます。仮に可変性が優れたマンションであればフルリフォームをする必要がなくリフォーム費用を抑えることもできます。

買い替え前提と永住前提では選ぶマンションも変わってきます。最近見学したマンションで『永住に向いているなぁ~』と強く感じたのは
プラウド浦和常盤カトラージュです。ここは永住志向の方にはおすすめですよ~買う買わないは置いといて超ワイドスパンを皆様に体感していただきたいのでぜひモデルルームを見学してほしいです!

記事内画像出典:野村の仲介+CMキャプチャ

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